摘要：近年來，我國房價持續(xù)不斷地上漲，究其原因，既有經(jīng)濟方面的，也有心理預(yù)期和消費文化等非經(jīng)濟方面的。因此，為了應(yīng)對這一問題，必須具體問題具體分析，采取有針對性的措施。

關(guān)鍵詞：房價；上漲；原因；對策

1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續(xù)地迸發(fā)出來。近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開討論，并對目前房地產(chǎn)過熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國務(wù)院已出臺多種措施來抑制房地產(chǎn)價格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達地方政府。即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市房價反而漲得更快，其原因應(yīng)該說是多方面的，本文就該問題展開研究和分析，并針對存在的問題提出相應(yīng)的對策。

一、房價持續(xù)上漲的原因

（一）經(jīng)濟原因

首先，當前房價上漲與地價上漲密切相關(guān)。隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。

【論文關(guān)鍵詞】高房價；成因；對策

【論文摘要】改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建議。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關(guān)注。

近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。

導(dǎo)致房價上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實際，則房價上升主要原因有經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機炒作行為等。

一、住房價格上漲的成因分析

【論文關(guān)鍵詞】高房價；成因；對策

【論文摘要】改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建議。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關(guān)注。

近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。

導(dǎo)致房價上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實際，則房價上升主要原因有經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機炒作行為等。

一、住房價格上漲的成因分析

新華網(wǎng)北京10月18日電（記者孟娜董峻顧瑞珍）中共十七大代表、建設(shè)部副部長仇保興18日晚表示，對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。

仇保興在接受記者集體采訪時說，最近一段時間，中國的房價上漲得比較快，這是一個事實。他說，要調(diào)控房價，應(yīng)該分兩個部分。首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。

他透露，預(yù)計在今年、明年、后年這3年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。

仇保興說，中國政府為解決低收入人群的住房問題，采取了以下4個方面的措施：

——建立健全廉租房制度。截至去年底，在廉租房制度上的投入已經(jīng)達到了71億人民幣，解決了30萬戶低保人群的住房問題。今年的力度將進一步加大。國務(wù)院要求，今年底，對低保家庭中的住房困難戶，基本做到應(yīng)保盡保。

——提供經(jīng)濟適用房，每年大約有1．5億平方米經(jīng)濟適用房投入使用，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)解決了1600多萬戶城市低收入群體的住房問題。

改革開放以來，我國經(jīng)濟進入高速增長時期，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，我國居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導(dǎo)致居民家庭積累財富越來越多，如何實現(xiàn)財富保值增值成為居民面臨的新問題。1988年我國住房制度改革，房價進入持續(xù)上漲時期，許多居民將家庭累積資金投入房地產(chǎn)市場中，以尋求財富的保值增值，因此房產(chǎn)在家庭財富結(jié)構(gòu)中的比重逐漸提高。房產(chǎn)成為家庭財富的重要組成部分，而家庭財富是影響居民收入的主要因素，因此房地產(chǎn)價格波動必然對我國居民消費水平產(chǎn)生顯著影響。學術(shù)界普遍認為房價波動對消費會產(chǎn)生三種效應(yīng)：其一是擠出效應(yīng)，即房價上漲壓縮了居民消費；其二是財富效應(yīng)，即房價上漲增加了居民財富，從而提升消費；其三是帶動效應(yīng)，即房價上漲會帶動建材、家居、家電等行業(yè)發(fā)展。2010年以來，我國社會消費品零售總額單邊下行，房地產(chǎn)價格逐漸上揚，在此背景下本文著重探究住房價格上漲對居民消費的擠出效應(yīng)。

相關(guān)文獻綜述

國內(nèi)外有關(guān)住房價格與居民消費的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場數(shù)據(jù)為樣本研究房地產(chǎn)價格上揚對租客消費的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價格上揚顯著降低了租客的日常生活消費率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，認為房地產(chǎn)價格上漲幅度過大會導(dǎo)致一些有購房意愿的人放棄購房轉(zhuǎn)向消費，從而提升消費率，此外還認為房地產(chǎn)價格上漲會促進房屋所有者的消費。Campbell（2015）探究了英國房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價格上漲會降低居民當期消費率，認為從長期?；⒉┦浚ㄖ袊缈圃罕本?00025）中圖分類號：F274文獻標識碼：A來看，房地產(chǎn)價格上漲能夠促進居民消費水平提升。美國學者Elliot（2016）得到了與他類似的結(jié)論。我國學者宋勃（2007）利用我國1998-2006年的季度數(shù)據(jù)構(gòu)建VAR模型，探究房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結(jié)果表明：短期中居民消費支出與房價上漲是雙向格蘭杰因果關(guān)系，長期中房價上漲是居民消費支出增加的格蘭杰原因，進一步的脈沖響應(yīng)分析也證實了房價上漲對居民消費的正向沖擊作用。此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學者均認為我國房地產(chǎn)價格上漲能夠增加居民財富，進而提升居民消費。而張存濤（2009）基于我國1987-2007年的數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，探究房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結(jié)果表明房價上漲并沒有對國民財富增長形成正向作用，反而對居民消費造成擠出效應(yīng)。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學者均認為房地產(chǎn)價格上漲對居民消費具有擠出效應(yīng)。學者們有關(guān)住房價格與居民消費的研究存在一定爭議，眾多學者只是利用時間序列數(shù)據(jù)進行研究忽略了內(nèi)部差異。本文基于我國30個省市面板數(shù)據(jù)進行實證研究，能夠提升實證分析的準確度。房價波動影響居民消費的傳導(dǎo)機制分析住房房價波動對居民消費具有正向和負向作用，學術(shù)界分別稱為財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。 房價波動的財富效應(yīng)是指房地產(chǎn)繁榮和房價上漲使得居民財富增加，提高居民消費積極性。財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機制主要有三種對象：其一是普通住宅擁有者。房價上漲使得普通住宅所有者可以通過住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費信心；其二是房屋投資者。房價上漲使得房屋投資者可以通過房屋出售方式獲取更多收益，同時房價上漲會引導(dǎo)房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房價上升使得未來收入增加，提升居民消費信心。房價波動的擠出效應(yīng)是指即高房價直接減少了購房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)機制主要有三種對象：其一是租房者。房價上漲誘發(fā)房租上漲，使得租房者租金支出增加，導(dǎo)致其消費資金減少；其二是預(yù)期買房者。房價上漲使得預(yù)期買房者需要付出更多資金購置房產(chǎn)，壓縮其日常消費；其三是貸款買房者。對于貸款買房者，學者們認為既可能產(chǎn)生財富效應(yīng)也可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，擠出效應(yīng)的產(chǎn)生主要由于貸款買房透支了消費者未來收入，會使得消費者消減當前以及未來消費支出以償還銀行貸款。

房價波動對居民消費“擠出效應(yīng)”的實證分析

（一）變量設(shè)置與數(shù)據(jù)來源。本文重點探究房價波動對居民消費的“擠出效應(yīng)”，有學者使用社會消費品零售總額度量居民消費狀況，此指標是從總量上對居民消費水平進行反饋。本文使用居民消費水平衡量居民消費狀況，此指標剔除了規(guī)模效應(yīng)的影響，能夠更加精確反映我國居民消費狀況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。近年來我國月度、季度、年度房價波動較大，本文使用鏈家研究院和銳思數(shù)據(jù)庫公布的2010-2017年我國30個省、市、自治區(qū)（西藏除外）的房產(chǎn)交易均價進行衡量。收入是消費的基礎(chǔ)，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓(xùn)波等（2017）的研究，本文選取了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，使用人均gdp衡量；物價變動狀況，使用cpi衡量；市場化水平，使用樊綱市場化指數(shù)衡量；政府社會保障狀況，使用政府社會保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會保障支出數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，市場化水平來源于《中國市場化指數(shù)》的年度報告。為剔除通貨膨脹等價格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數(shù)把貨幣計量的變量折算成不變價。（二）核心解釋變量與被解釋變量散點圖。我國各地區(qū)居民消費水平、住房價格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對原始數(shù)據(jù)進行取對數(shù)處理。本文在計量時采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數(shù)據(jù)。為更加精確的設(shè)置模型，繪制了lncost（居民消費）與lnfj（房價）、lnsr（人均可支配收入）的散點圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關(guān)系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現(xiàn)線性關(guān)系，但是線性關(guān)系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現(xiàn)顯著線性相關(guān)關(guān)系。lnfj與lncost的散點圖仍然呈現(xiàn)較大異方差性，使得二者之間的關(guān)系并不明顯，因此本文使用截面加權(quán)的廣義最小二乘估計，進一步消除各地區(qū)之間的異方差性。（三）模型設(shè)置。綜合圖1結(jié)果，本文選擇面板數(shù)據(jù)模型，該模型能夠更好的分析我國不同省市時間序列。本文重點關(guān)注的是房價波動對居民消費的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit對數(shù)，lnsr是居民人均可支配收入的對數(shù)，lnpgdp是人均GDP的對數(shù)，lncpi是消費者物價指數(shù)的對數(shù)，lnmar是市場化水平的對數(shù)，lnzf是政府社會保障支出的對數(shù)。i指我國30個省市，t為時間跨度，指2010-2017的時間跨度，β為相關(guān)系數(shù)，ε為隨機擾動項。（四）回歸結(jié)果。數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進行回歸分析可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此需要對數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析，結(jié)果如表1所示。LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗均拒絕原假設(shè)，說明本文原始數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列，所以可以直接進行回歸分析?；貧w結(jié)果。F檢驗和豪斯曼檢驗均顯示本文適用固定效應(yīng)模型，對模型進行廣義最小二乘回歸，結(jié)果如表2所示。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負，說明我國房價上漲與居民消費之間為負相關(guān)關(guān)系，由此可見房價上漲對居民消費具有一定程度的擠出效應(yīng)。從分樣本結(jié)果來看：東中西部經(jīng)濟帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負，西部經(jīng)濟帶回歸系數(shù)并不顯著，但是并不能忽視房價上漲對西部經(jīng)濟帶居民消費的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說明西部地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出影響尚未達到顯著水平。對比東部和中部經(jīng)濟帶的回歸系數(shù)可知，房價上漲對中部經(jīng)濟帶居民消費的擠出效應(yīng)更強，這主要是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，居民收入水平較高，收入來源廣，房價上漲對其消費水平影響有限，而中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來源于工資性和經(jīng)營性收入，房價上漲對其消費水平影響更大。全國和東中西部經(jīng)濟帶居民人均可支配收入與消費水平之間均為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明收入水平對消費水平具有重要影響?？刂谱兞恐?，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明經(jīng)濟發(fā)展水平提升對居民消費水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負相關(guān)關(guān)系，說明物價水平提升會抑制居民消費；lnmar與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明市場化水平提升能夠促進居民消費；lnzf與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明政府社會保障支出增加能夠顯著帶動居民消費水平提升。

結(jié)論與政策建議

編者按：本文主要從控制房價是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心；房價持續(xù)上漲加劇資產(chǎn)泡沫并可能導(dǎo)致超經(jīng)濟風險；將穩(wěn)定房價作為當前宏觀調(diào)控的中間目標和政策著力點進行論述。其中，主要包括：當前我國宏觀經(jīng)濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價格上漲風險、當前管理好通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵在于穩(wěn)定商品房價格、房價奔騰式上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期是通脹預(yù)期形成的關(guān)鍵、穩(wěn)定房價的關(guān)鍵是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市房價、穩(wěn)定商品房價格是抑制資產(chǎn)價格泡沫的核心、價持續(xù)性奔騰式上漲將加劇當前資產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致未來蕭條風險、從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定商品房價格、將穩(wěn)定房價作為改善民生和宏觀調(diào)控的重要任務(wù)等，具體請詳見。

論文摘要：房價是資產(chǎn)價格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價作為當前宏觀調(diào)控的中間目標和政策著力點，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價，并以此保障經(jīng)濟復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。當前我國宏觀經(jīng)濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價格上漲風險。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費”。

論文關(guān)鍵詞：穩(wěn)定房價，宏觀調(diào)控，通脹預(yù)期，資產(chǎn)泡沫

當前我國宏觀經(jīng)濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價格上漲風險。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費”。房價是資產(chǎn)價格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價作為當前宏觀調(diào)控的中間目標和政策著力點，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價，并以此保障經(jīng)濟復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

一、控制房價是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心

雖然世界經(jīng)濟二次探底、出口反復(fù)的風險依然存在，但總體來看，我國經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢已經(jīng)確立。民工荒蔓延標志著失業(yè)狀況沒有預(yù)期嚴重，如果說我國宏觀經(jīng)濟面臨什么問題和挑戰(zhàn)，將可能發(fā)生在物價穩(wěn)定和國際收支平衡尤其是通貨膨脹和資產(chǎn)價格上漲方面。因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)價格上漲、防范資產(chǎn)泡沫十分重要。

20*年以來，全國各地的房價都在持續(xù)上漲，中央三令五申要求當?shù)卣浜现醒肫揭址績r，并且陸續(xù)出臺了“國八條”“國六條”等抑制房價增長的調(diào)控措施，但是各地房價是且調(diào)且漲，并沒有達到中央平抑房價目標。到20*年八、九月份，隨著鋼材價格的下滑，房地產(chǎn)價格也有所下降，但對我市南和縣房價沒有明顯影響。

一、房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

20*年以前，南和縣房地產(chǎn)開發(fā)的主要是以庭院為主的少量的個人住房為主，小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理，且房價較低。20*年，房地產(chǎn)開始向規(guī)模小區(qū)發(fā)展，金陽小區(qū)、怡欣家園的開發(fā)，拉開了我房地產(chǎn)開發(fā)的序幕，也拉開了南和房價持續(xù)上漲的序幕。3年來，房價逐年提高，普通商品房價格由20*年900元/平方米，到20*年1600元/平方米，上漲700元/平方米，上漲幅度達63.6%。

二、房價上漲原因

經(jīng)分析，南和的房地產(chǎn)價格上漲主要有住房供不應(yīng)求、房地產(chǎn)成本的上漲以及人為炒作等幾方面原因。

1、供求關(guān)系。從供求關(guān)系來看，南和縣現(xiàn)在處于供不應(yīng)求狀態(tài)，拉動了房地產(chǎn)價格。居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求，住宅檔次的提高，使得住宅建設(shè)成本增加，帶來了房價上漲。

一、近年來商品房住宅供求基本情況

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為40.3億元、34.79億元、53.11億元、22.17億元；其中：住宅投資分別為20.82億元、26.36億元、43.2億元、18.63億元。**年到今年7月，商品住宅的施工面積增長較快，預(yù)計今年全年商品住宅的施工面積要高于**年。**年銷售面積大幅增長，今年1—7月經(jīng)批準的商品房預(yù)售面積143.78萬平方米，比上年同比增長76.5%；實際銷售面積125.56萬平方米。

受供求關(guān)系影響，商品住房價格上漲較快。據(jù)統(tǒng)計部門對**市房地產(chǎn)價格調(diào)查來看，**年1－7月新建商品房平均銷售價格3095.8元/m2，較上年同期上漲11.5%。分類看：住宅價格上漲幅度較快，普通住宅的平均銷售價格2717.2元/m2，較上年同期上漲15.2%；辦公樓平均銷售價格4516.9元/m2，較上年同期上漲5.3%，；商業(yè)用房平均銷售價格6208.5元/m2，較上年同期上漲12.4%。二手住宅平均銷售價格2385.7元/m2，較上年同期上漲7.2%。據(jù)我們了解，與**年相比,**市不同地段商品住宅售價每平方米上漲150－800元不等。但從價格水平看，在全國省會城市排后幾位。

二、影響**市商品房住宅價格變動的因素

1、商品住宅供需結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，引起商品房價格波動。雖然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但由于供需結(jié)構(gòu)性的矛盾造成房價漲幅過快。一是中心城區(qū)房價上漲較快。中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏少，致使中心城區(qū)房源供不應(yīng)求，中心城區(qū)房價急速攀升進而拉動周邊地區(qū)房價上升。**年1-7月，**市商品房住宅區(qū)域銷售登記面積，天山區(qū)、沙區(qū)銷售登記面積占總銷售登記的81.4%，群眾搶購商品房住宅也多集中在這兩個區(qū)域。中心城區(qū)商品住宅供求矛盾突出，引起房價快速上漲，同時拉動周邊地區(qū)房價上漲。二是大戶型住宅價格上漲較快。國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房價格的政策、措施出臺后，**市嚴格執(zhí)行90m2以下套型占商品房住宅供應(yīng)量70%的規(guī)定，**年1-7月**市商品房住宅套型銷售登記90m2以下套型占總銷售登記的32.4%，90-144m2套型占總銷售登記的45.4%，中套型已成為市場需求主力，但其供應(yīng)量卻不足銷售總量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，導(dǎo)致100m2以上套型房源緊缺，引起這類住房價格上漲，同時拉動住房整體價格上漲。

2、外來人口購房和投資性購房需求增長較快，是助推房價上漲的因素之一。烏昌一體化、米東新區(qū)的成立、**市近郊四鄉(xiāng)的“撤村建居”等，促使**市人口增長較快，特別是**年**市出臺的“購房落戶”優(yōu)惠政策，吸引了大量外來人口購房。據(jù)烏市房產(chǎn)局統(tǒng)計，今年1-7月非本市戶口人員在**市購買商品住宅占51.5%，其中疆內(nèi)居民占40.5%，外省居民占11%，已連續(xù)兩年超過本地購買力。國家福利實物分房政策的停止后，政府及事業(yè)單位人員改善性住房需求不斷增加。同時隨著居民收入的不斷增加，投資性購房的比例逐漸增長。

摘要：房價絕對是近幾年最熱門的話題之一。國家一系列政策的出臺并沒有停止房價上漲的腳步，反而近幾年房價的上漲幾乎到失控的地步。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟；國家政策；未來走向

有數(shù)據(jù)表明：2月北京二手房成交均價為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%。北京樓市3月量價急漲，3月第二周北京二手房成交量達4849套，環(huán)比增長9.3%，已接近2016年最高值。東三環(huán)附近某小區(qū)90年代約60平方米二手房，2010年成交價格160萬元，每平方米不到3萬元。去年7月，類似房源單價上漲至5萬元，9月前后上漲至7萬元。2010年一套房子，業(yè)主今年換房出售，最新的報價是500萬元。由此可見，房價幾乎是成瘋長的趨勢。多數(shù)人也越來越面臨著買不起房的狀態(tài)。那么房地產(chǎn)經(jīng)濟是真的走勢良好，還是泡沫經(jīng)濟呢？筆者對房地產(chǎn)經(jīng)濟做了以下幾點分析。

一、房價依舊持續(xù)上漲的原因

1.受房價波動影響，需求量增加。我們都知道在市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)下，當供大于求的時候，價格低于價值，當供小于求的時候，價格高于價值。房市同屬于市場經(jīng)濟中的一種，受市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)。但是筆者認為，這種房市需求量的增加，一個是受到房價不斷上漲的影響，從購房者心理來看，很多購房者在短時間內(nèi)可能并沒有住房需求，但是他們依舊在參與購房，最主要的一個原因是害怕房價還會繼續(xù)上漲。很多購房者就是基于這種考慮，即便在短時間內(nèi)沒有購房需求也會考慮在近期買房，以防在真正有購房需求的時候，房價上漲得更多。二是受到人口的影響。我國是一個人口大國，從我國人口現(xiàn)狀來看，目前正是“80后”“90后”成家買房的階段，往前推二十多年，這個時候我國還沒有開始推行計劃生育，人口數(shù)量呈現(xiàn)激增的狀態(tài)，而人口數(shù)量的增多導(dǎo)致現(xiàn)在購房需求量的增多。2.我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟的變革，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度也是相當驚人，經(jīng)濟發(fā)展速度加快，國民收入水平有了顯著的提高，居民有了一定的資金積累就需要改善當前的生活環(huán)境，同時在購房時對房屋的要求及配套設(shè)施要求也就更高，在這種要求下，就使得房地產(chǎn)在投資建設(shè)中更加注重對周圍環(huán)境的把控，導(dǎo)致建房成本增高，繼而導(dǎo)致房價上漲。3.購房者的炒作?！俺捶俊边@個名詞大家已經(jīng)不再陌生。炒房是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的產(chǎn)物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定?；蛘哒f炒房行為的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)物。炒房的行為有很多種，一種是購房者希望通過房價的上漲將房屋進行買賣以賺取差價，另一種炒房來自于房地產(chǎn)公司，為了將房產(chǎn)的利潤大幅度提升從而做虛假交易，這種虛假交易使得房市是現(xiàn)一片繁榮的景象，最終刺激還處在購房觀望狀態(tài)的購房者加快買房的速度。

二、房價日后的走向

摘要：當前房價過快上漲是制約我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一個重要因素。收入水平與房價水平的關(guān)系已經(jīng)惡化到不得不解決的地步。為了還房地產(chǎn)業(yè)一個健康的發(fā)展空間,我國在今年4月中旬制定了房屋貸款新政策,同時在部分省市以房產(chǎn)稅為輔助的公共政策。

關(guān)鍵詞：房價；政策目標；政策制定

一、解決房價高漲問題刻不容緩

“上海的房價已超過法國巴黎!”“中國的房價已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價的過快上漲已經(jīng)成了社會各界普遍關(guān)注的問題。經(jīng)過了一場大的金融海嘯,中國的房價在少許歇息后又大踏步的前進了。北京上海南京等地,新房價格已經(jīng)達到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結(jié)舌的高價。居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價水平的關(guān)系。中國目前的房價收入比嚴重惡化,已經(jīng)超過了部分發(fā)達國家。據(jù)大部分學者的研究,房價與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7。但就當前來講以南京為例,房價收入比高達12,居民已經(jīng)不具備購買房屋的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系的惡化程度,已經(jīng)到了不得不解決的地步。

二、政府面對“兩難”何去何從

我國現(xiàn)在調(diào)控房價,遭遇“兩難”,一方面想把高房價調(diào)下來,但又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,對銀行的業(yè)務(wù)和企業(yè)的投資都有影響,影響整個經(jīng)濟的增長,但是如果不把房價壓下來,那廣大人民群眾會不滿。