導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)模式;管理模式;盈利模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問(wèn)題。2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長(zhǎng)率遞增，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)老年人口總數(shù)將達(dá)到2.48億。隨著我國(guó)老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的日益增多，相對(duì)單一和落后的養(yǎng)老模式越來(lái)越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。因此，分析及構(gòu)建適合我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問(wèn)題有重要的意義。

二、我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

（一）我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀。目前，我國(guó)的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國(guó)的老年設(shè)施相對(duì)單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機(jī)構(gòu)，其管理水平很落后、規(guī)模小，設(shè)施陳舊。我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會(huì)興辦的其他老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬(wàn)，遠(yuǎn)不及我國(guó)老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來(lái)看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的養(yǎng)老需求;另一方面從質(zhì)量條件上來(lái)看，設(shè)施和簡(jiǎn)陋、服務(wù)水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對(duì)于精神和醫(yī)療服務(wù)等特殊需求還無(wú)法滿足。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析。現(xiàn)如今，我國(guó)眾多家庭已經(jīng)演變成“421”的家庭模式，即一對(duì)青年夫妻要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個(gè)孩子，在現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)下，子女的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時(shí)也造成了相當(dāng)部分的“空巢老人”，無(wú)人看護(hù)。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)滿足不了我國(guó)的養(yǎng)老需求。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)“9064”養(yǎng)老模式結(jié)構(gòu)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，即90%的老年人通過(guò)居家養(yǎng)老，6%的老年人通過(guò)社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過(guò)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老模式建設(shè)，表明了政府從強(qiáng)調(diào)家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老的重大轉(zhuǎn)型，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的市場(chǎng)潛力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，它的開(kāi)發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方，還需要整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，所以運(yùn)營(yíng)過(guò)程很復(fù)雜，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務(wù)的盈利，所以投資回收期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，再加上我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍處在探索的階段，并沒(méi)有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)仍處于初級(jí)階段。綜合來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)遇。

三、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析

在上世紀(jì)中期，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入了老齡化社會(huì)，經(jīng)過(guò)幾十年的實(shí)踐和發(fā)展，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其中最典型的是美國(guó)和日本，其養(yǎng)老體系建設(shè)已日漸成熟，值得學(xué)習(xí)借鑒。

（一）美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。美國(guó)施行以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵(lì)并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機(jī)構(gòu)投資建立;后者多為私人開(kāi)發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護(hù)理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要是通過(guò)專業(yè)的管理咨詢公司來(lái)實(shí)現(xiàn)其融資、運(yùn)營(yíng)管理、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等項(xiàng)目。這樣就可以解決開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的短處，通過(guò)專業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務(wù)做的更加完善，獲得更好的入住水平。營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)大多采用“一次性會(huì)費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過(guò)“倒按揭”的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問(wèn)題?！暗拱唇摇敝傅氖抢先丝梢詫⒎慨a(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從金融機(jī)構(gòu)獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務(wù)，等房主逝世后，其房產(chǎn)出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產(chǎn)抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔(dān)保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析。日本施行以政府扶持為推動(dòng)的養(yǎng)老方式，注重以補(bǔ)助扶持的方式來(lái)推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)，對(duì)于老年住房改擴(kuò)建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對(duì)老年人實(shí)行補(bǔ)助，而且對(duì)老年住宅的建設(shè)給予財(cái)政金融支持，以吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

日本養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式大多是出租并收取服務(wù)費(fèi)的形式。盈利模式主要是與消費(fèi)者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。消費(fèi)者可以根據(jù)自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務(wù)，然后與經(jīng)營(yíng)者簽訂獨(dú)立于租房的合同，這樣個(gè)性化的服務(wù)，更能滿足消費(fèi)者物質(zhì)和精神生活的需求。

同時(shí)，為了降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式。連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，還對(duì)周?chē)行枨蟮睦夏耆颂峁┤胀谢蚴嵌唐谌胱》?wù)，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施為更多的老年人提供服務(wù)，還能提高收益。

（三）國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1、政府支持是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在我國(guó)福利制度和金融市場(chǎng)較不完善的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府的大力支持。首先，政府應(yīng)加快完善建設(shè)福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來(lái)源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時(shí)也應(yīng)該建立監(jiān)督保障制度，引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實(shí)施的前提條件是老年人有房產(chǎn)，而我國(guó)有眾多的有房產(chǎn)但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問(wèn)題的重要方式。目前，我國(guó)有關(guān)倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實(shí)施起來(lái)存在一定困難，所以要加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過(guò)專業(yè)化的管理咨詢公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)尚處于嘗試探索階段，開(kāi)發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專業(yè)管理咨詢公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療護(hù)理、餐飲等的運(yùn)作，可以很好地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。同時(shí)，實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以節(jié)約成本，擴(kuò)大品牌知名度，培養(yǎng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，使綜合效益最大化。

四、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)建

（一）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式主要根據(jù)運(yùn)營(yíng)主體的不同分為開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的兩種模式。

1、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的模式

（1）開(kāi)發(fā)商管理模式。開(kāi)發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，其后期管理與運(yùn)營(yíng)由開(kāi)發(fā)商直接負(fù)責(zé)。這種管理模式下，消費(fèi)者只需面對(duì)單一經(jīng)營(yíng)者，有利于溝通和了解消費(fèi)者的個(gè)性化需求。在開(kāi)發(fā)商管理模式下，開(kāi)發(fā)商除了前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，還要負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營(yíng)管理，所以更適合有物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開(kāi)發(fā)商與提供各方面專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，來(lái)共同負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)，以此構(gòu)成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。通過(guò)這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開(kāi)發(fā)商可以和一些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名的機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而打造整個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務(wù)一體的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、投資開(kāi)發(fā)與后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理分離的模式――專業(yè)公司管理模式。投資開(kāi)發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)管理相分離的模式指開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)前期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不對(duì)后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行直接管理，而是通過(guò)引進(jìn)專業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)每年收取固定的租金來(lái)獲得收益。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得收益也屬于運(yùn)營(yíng)商所有。采用這種模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加價(jià)值沒(méi)有很好地體現(xiàn)出來(lái)。

（2）委托經(jīng)營(yíng)模式。委托經(jīng)營(yíng)模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運(yùn)營(yíng)打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費(fèi)用，而后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用和各種風(fēng)險(xiǎn)都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但開(kāi)發(fā)商也可以獲得后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收益。此種模式下，開(kāi)發(fā)商的收益大，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)益出讓給運(yùn)營(yíng)商，以此獲得一次性的收益，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收益和各種風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。這種模式下，開(kāi)發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤(rùn)，但是后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加值也沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

（4）出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式。出讓+委托經(jīng)營(yíng)模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運(yùn)營(yíng)。這種模式是前兩種模式的折中，運(yùn)營(yíng)商可以獲得管理費(fèi)和出讓部分的權(quán)益。此種模式的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商出讓部分物業(yè)權(quán)益給運(yùn)營(yíng)商，可以充分調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商回收成本獲取利潤(rùn)尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式要考慮到后期服務(wù)方面，總結(jié)起來(lái)包括銷(xiāo)售、出租、租售并存、會(huì)員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開(kāi)發(fā)商出售養(yǎng)老地產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。其優(yōu)勢(shì)在于快速回籠前期投入的資金，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但是也放棄了由后期配套服務(wù)所衍生出來(lái)的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的核心意義，即通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售房產(chǎn)來(lái)獲得收益。由于前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量資金投入，再加上后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商運(yùn)用。

（3）銷(xiāo)售與出租結(jié)合的盈利模式。租售結(jié)合盈利模式的收入來(lái)源包括一次性收入來(lái)源和長(zhǎng)期性收入來(lái)源，一次性收入來(lái)源是指獨(dú)立住宅的銷(xiāo)售收益;長(zhǎng)期性收入來(lái)源，包括租賃項(xiàng)目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷(xiāo)售模式的折中，是針對(duì)前期資本投入回收和后期服務(wù)盈利問(wèn)題而產(chǎn)生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷(xiāo)售和出租的合適比例需要開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身具體情況決定。

（4）會(huì)員制盈利模式。此種盈利模式是指銷(xiāo)售會(huì)籍，先繳納一定的定金入會(huì)，然后每月交取一定的服務(wù)費(fèi)，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)開(kāi)始便可以收回部分資金，又可以實(shí)現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益。這種模式適合資金實(shí)力不具優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)。

2、倒按揭盈利模式――“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機(jī)構(gòu)將入住的老年人的住房出租，通過(guò)獲得的租金收益來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu);或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進(jìn)行等價(jià)對(duì)換，直到老人過(guò)世之后，再將原對(duì)換的房產(chǎn)折價(jià)返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產(chǎn)的老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)模式分析與借鑒的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理和盈利模式。管理模式分為投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合和投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相分離兩種模式，具體包括開(kāi)發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理三種管理模式，并根據(jù)委托方式的不同將專業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經(jīng)營(yíng)、出讓模式、出讓+委托經(jīng)營(yíng)四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結(jié)合、會(huì)員制和倒按揭盈利模式。

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篇2

【關(guān)鍵詞】老齡化社會(huì)；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)，成為吸引養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國(guó)務(wù)院總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會(huì)議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國(guó)有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

老齡人口的快速增長(zhǎng)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國(guó)。目前，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀可用8個(gè)字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財(cái)富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問(wèn)題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對(duì)自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費(fèi)和精打細(xì)算的方式，據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長(zhǎng)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較快發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢(shì)待發(fā)，無(wú)奈卻一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，未來(lái)需要針對(duì)老人改變的住宅設(shè)計(jì)就有8000萬(wàn)套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計(jì)需求4000萬(wàn)個(gè)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，開(kāi)始吸引地產(chǎn)商、專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，探索5年間，至今全國(guó)已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際開(kāi)發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問(wèn)題還是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有成熟？目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位不清，沒(méi)有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位來(lái)看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開(kāi)發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥(niǎo)式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)”，面臨營(yíng)銷(xiāo)、盈利以及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的困擾。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣(mài)房子。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有固定的盈利模式，都只是通過(guò)一次性賣(mài)房來(lái)獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，因?yàn)榇蛄损B(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開(kāi)的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負(fù)地價(jià)拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類(lèi)似腐敗溫床的意味。這是由于中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)模式，因?yàn)橥恋氐膯?wèn)題說(shuō)不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒(méi)有說(shuō)清楚。從養(yǎng)老過(guò)渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會(huì)所”的概念，中國(guó)的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護(hù)方面沒(méi)有任何的承諾與標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、開(kāi)展盈利和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開(kāi)發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。目前開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作，主要“拼能力”，如萬(wàn)科與親和源合作開(kāi)發(fā)的北京萬(wàn)科萬(wàn)科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；二是險(xiǎn)資與開(kāi)發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！?，如萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開(kāi)發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團(tuán)成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機(jī)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能干好的，如果要靠開(kāi)發(fā)商自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)和體系，完全沒(méi)有效率。養(yǎng)老不是賣(mài)房產(chǎn)，而是賣(mài)服務(wù)，而國(guó)內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)，因此需要第三方服務(wù)機(jī)制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，在這類(lèi)社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類(lèi)社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)，在整個(gè)過(guò)程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來(lái)愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野第三類(lèi)是“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老開(kāi)發(fā)模式。這類(lèi)地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷(xiāo)售與會(huì)員銷(xiāo)售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，該主題開(kāi)發(fā)模式針對(duì)的客戶主要是高保健意識(shí)的中高端家庭?！氨热绗F(xiàn)在40多歲的群體，他們會(huì)有這樣的意識(shí)，自己現(xiàn)在買(mǎi)這個(gè)物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說(shuō)是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開(kāi)發(fā)內(nèi)容還包含護(hù)理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開(kāi)發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。打造養(yǎng)生目的地幾個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機(jī)構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運(yùn)動(dòng)設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開(kāi)發(fā)模式――會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營(yíng)方式。該類(lèi)社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個(gè)功能，針對(duì)的群體主要是自理老人與護(hù)理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會(huì)員制和押金制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)；會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

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篇3

Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.

關(guān)鍵詞：PPP模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)；博弈模型

Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）30-0031-02

0 引言

我國(guó)是一個(gè)人口老齡化相當(dāng)嚴(yán)重的國(guó)家，有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上老年人口在2015年底已達(dá)22200萬(wàn)人，占人口總數(shù)16.1%，相較于2014年底，增長(zhǎng)了4.5%。人口老齡化對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。一方面，人口老齡化增加了社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，增大了養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療建設(shè)等國(guó)家養(yǎng)老開(kāi)支；另一方面，老年群體規(guī)模的擴(kuò)大，使得社會(huì)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施的需求也在變大，養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)，既能滿足老年人需求、緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力，同時(shí)給投資者帶來(lái)新的商機(jī)。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種將養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、護(hù)理等多種要素有機(jī)結(jié)合的新型地產(chǎn)，除了具有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般特點(diǎn)外，還面臨政策不確定性風(fēng)險(xiǎn)、投融資模式不完善、市場(chǎng)不夠成熟以及租售經(jīng)營(yíng)模式不固定等因素[1]，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。政府的參與，政策、資金等方面的支持，能夠有效的降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，利用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是十分有利的。

1 PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

為應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)，近年來(lái)政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，其中2015年2月出臺(tái)的《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中，明確指出鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。PPP模式作為一種公私合作模式，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)與政府公共部門(mén)建立伙伴關(guān)系，在公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中應(yīng)用廣泛。PPP項(xiàng)目能夠有效緩解投資各方資金壓力，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公共部門(mén)與私營(yíng)企業(yè)雙方互贏。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展不成熟，仍處于摸索階段。目前試水的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式也不固定，現(xiàn)今研究最多的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”以及 “ 持有+ 銷(xiāo)售” 模式[2]，因此，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有固定模式照搬照抄，面臨的不確定性因素也更多，而融資是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性質(zhì)使得投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更多，稍有不慎，就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，難以回收成本。因此，運(yùn)用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需要特別重視風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。

2 融資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)

結(jié)合國(guó)內(nèi)外PPP項(xiàng)目案例，以及養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)研究資料，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類(lèi)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身決策管理所導(dǎo)致，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；外部風(fēng)險(xiǎn)主要受外界因素影響，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等，具體分類(lèi)如下。

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：①信用風(fēng)險(xiǎn)，主要指違約風(fēng)險(xiǎn)；②經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般包括決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。外部風(fēng)險(xiǎn)：①政策風(fēng)險(xiǎn)，一般包括法律政策變更風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)等；②金融風(fēng)險(xiǎn)，一般包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等；③不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，指無(wú)法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，一般包括地震、火災(zāi)、洪水等風(fēng)險(xiǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目的參建主體較多，可以概括分為兩大類(lèi)：政府公共部門(mén)和私營(yíng)企業(yè)，雙方通過(guò)建立合作伙伴關(guān)系，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和利益。許多學(xué)者都對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)做過(guò)研究，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)最理想的效果是由對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最可控的一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且承擔(dān)方所付出的成本最低。但在現(xiàn)實(shí)情況下，這兩個(gè)條件往往不能同時(shí)滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目存在許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)于投資者而言，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好會(huì)影響其投資決策行為[3]，某些風(fēng)險(xiǎn)因素往往是由參建方共同承擔(dān)。博弈論能夠確定養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目參建方分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例，對(duì)投資者項(xiàng)目決策具有一定參考價(jià)值。

3 政府公共部門(mén)與私營(yíng)機(jī)構(gòu)博弈分析

3.1 模型假設(shè)

在實(shí)際項(xiàng)目中，風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)以及分擔(dān)的比例主要靠各投資方通過(guò)談判來(lái)決定。我們可以把項(xiàng)目利益相關(guān)者簡(jiǎn)單的劃分為政府公共部門(mén)和私營(yíng)企業(yè)兩方，運(yùn)用Rubinstein輪流出價(jià)模型進(jìn)行博弈分析[4]，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例。分別用P、Q表示政府公共部門(mén)和私營(yíng)企業(yè)。因?yàn)闀r(shí)間是有價(jià)值的，因此用δi表示貼現(xiàn)因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私營(yíng)企業(yè)與政府公共部門(mén)各自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例分別用x和1-x來(lái)表示。

3.2 Rubinstein博弈模型建立

在Rubinstein輪流出價(jià)模型中，假設(shè)P先出價(jià)x1，Q可以選擇接受或者拒絕，如果Q接受，則博弈結(jié)束，按照P的方案來(lái)分配項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，即P承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為1-x1，Q承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為x1；如果Q拒絕，則進(jìn)行下一輪博弈，Q可提出新報(bào)價(jià)x2，同樣P可選擇接受或拒絕，如果P接受，則博弈結(jié)束，按照Q的方案來(lái)分配項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，即Q承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為δPx2，P承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為δQ（1-x2）；如果P拒絕報(bào)價(jià)，輪流出價(jià)過(guò)程將繼續(xù)進(jìn)行下去，直至一方報(bào)價(jià)被另一方接受，如圖1所示。

3.3 模型求解

Rubinstein證明了在無(wú)限期輪流出價(jià)博弈中，政府公共部門(mén)與私營(yíng)企業(yè)唯一的子博弈精煉納什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部門(mén)選擇的博弈均衡戰(zhàn)略為在t=1，3，5…時(shí)，出價(jià) ，在t=2，4，6…時(shí)，對(duì)于大于等于 的報(bào)價(jià)接受，其他拒絕；而私營(yíng)機(jī)構(gòu)選擇的博弈均衡戰(zhàn)略為在t=1，3，5…時(shí)，對(duì)于大于等于 的報(bào)價(jià)接受，其他拒絕，在t=2，4，6…時(shí)，出價(jià) 。

假設(shè)貼現(xiàn)因子為 （i=P，Q）（公式（3）），Ri為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收益率，將公式（3）代入公式（1）和公式（2），則政府公共部門(mén)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例為 ，私營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例為 。至此，談判結(jié)束，雙方各自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例也已確定。

3.4 案例分析

政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)共同開(kāi)發(fā)某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用談判方式輪流出價(jià)。假設(shè)政府部門(mén)預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)收益率為10%，私營(yíng)企業(yè)預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)收益率為30%，由政府部門(mén)首先出價(jià)，雙方談判直至達(dá)成協(xié)議為止。

由上述計(jì)算可知，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益期望越高，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例也越大。

4 結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)，利用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源合理配置。通過(guò)建立輪流出價(jià)模型，對(duì)政府公共部門(mén)與私營(yíng)機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行博弈分析，確定雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例，對(duì)投資者投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

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[3]楊敏利，黨興華，涂宴卿.基于投資者不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的風(fēng)險(xiǎn)投資決策研究[J].科技管理研究，2008（8）：194-196.

篇4

此次老博會(huì)，在應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以實(shí)際舉措加快推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程等方面，起到了積極的推動(dòng)作用。而隨著中國(guó)人口老齡化問(wèn)題的日益加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈加贏得市場(chǎng)的青睞。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委預(yù)測(cè)，我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)到2020年和2030年的市場(chǎng)規(guī)模將分別是8萬(wàn)億元和22萬(wàn)億元，對(duì)GDP的拉動(dòng)作用分別是6個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)前景非?？捎^。然而，近年來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了較大的分化。作為該產(chǎn)業(yè)中最大的兩個(gè)板塊，醫(yī)療保健呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而養(yǎng)老地產(chǎn)則尚處于市場(chǎng)環(huán)境的形成過(guò)程之中。

養(yǎng)老醫(yī)療：概念持續(xù)走強(qiáng)

近期，政府在醫(yī)療政策方面的扶持動(dòng)作頻繁，涉及醫(yī)療器械國(guó)產(chǎn)化、分級(jí)診斷治療、健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)。10月9日衛(wèi)計(jì)委提出，我國(guó)將逐步建立符合我國(guó)國(guó)情的分級(jí)診療制度。

目前，我國(guó)醫(yī)療器械行業(yè)潛力巨大。資料顯示，從投資案例數(shù)量上看，2014年該行業(yè)的交易數(shù)量是2011年的2.58倍，占全部醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，基礎(chǔ)醫(yī)療器械占整體市場(chǎng)的75%，為國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)在中低端市場(chǎng)已具備了明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而隨著老齡化加速，未來(lái)醫(yī)療器械行業(yè)平均增速將高于藥品行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)：尚處于觀望階段

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成型，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過(guò)河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來(lái)諸多變數(shù)。

該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要包括以保險(xiǎn)資金為開(kāi)發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京的萬(wàn)科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，如中國(guó)紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽(yáng)老年公寓項(xiàng)目。然而，無(wú)論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。

在此背景下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功案例寥寥無(wú)幾。有房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，在計(jì)劃開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么?！拔覀儧](méi)有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有專門(mén)的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢？”

同時(shí)，記者通過(guò)相關(guān)渠道了解到，近年來(lái)，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見(jiàn)不鮮，部分不法地產(chǎn)商打著“養(yǎng)老”的金字招牌來(lái)圈地甚至集資，成為其賺錢(qián)的工具。

本次老博會(huì)上，保利地產(chǎn)（600048）董事長(zhǎng)宋廣菊表示，未來(lái)保利地產(chǎn)將在全國(guó)每個(gè)省會(huì)城市落地國(guó)際化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，帶動(dòng)保利地產(chǎn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”中國(guó)式養(yǎng)老發(fā)展。此外，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，已經(jīng)初步建立模型，爭(zhēng)取用3-5年的時(shí)間提高服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)盈利。作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保利的本次表態(tài)無(wú)疑是為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

篇5

關(guān)鍵詞：老齡化 養(yǎng)生地產(chǎn) 業(yè)務(wù)模式 盈利模式

根據(jù)聯(lián)合國(guó)最新的人口數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2011年以后的30年里，我國(guó)60歲及以上人口占比將年均增長(zhǎng)16.55%；到2030年，我國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。來(lái)自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)更顯示，我國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元?；陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的需求、巨大的市場(chǎng)規(guī)模及其對(duì)社會(huì)保障的重要意義，在2011年的“兩會(huì)”上，許多與會(huì)代表，尤其是來(lái)自保險(xiǎn)界和地產(chǎn)界的代表紛紛提出支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案。

養(yǎng)老地產(chǎn)的困局催生養(yǎng)生地產(chǎn)

基于我國(guó)邁向老齡化社會(huì)這一不可回避的事實(shí)，和日益旺盛的養(yǎng)老消費(fèi)需求，具備養(yǎng)老功能的地產(chǎn)將大有可為。然而養(yǎng)老地產(chǎn)這一國(guó)際主流模式并未在我國(guó)迅速發(fā)展壯大。這一方面是由于我國(guó)的城市化進(jìn)程尚未完成，地產(chǎn)需求旺盛、利潤(rùn)高企，使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)動(dòng)力從事利潤(rùn)相對(duì)偏低的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；另一方面也是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及應(yīng)用的單一性，不符合我國(guó)居家養(yǎng)老為主流的國(guó)情和數(shù)代同堂、共享天倫的傳統(tǒng)理想生活模式。因此，本文試圖闡釋“養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念，并構(gòu)建其業(yè)務(wù)模式，以期為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展找到一條新的道路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、客戶與社會(huì)的三贏。我國(guó)正逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，其中受益于改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而崛起的一批財(cái)富階層開(kāi)始步入中老年階段，而獨(dú)生子女政策也使得這些人將更傾向于選擇一種新的高端養(yǎng)老方式，如果能夠兼顧家庭共聚，又能享受到周到的照護(hù)服務(wù)，將是財(cái)富階層的優(yōu)選方案。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已是一種較為成熟的模式，但在我國(guó)則幾乎尚是空白。在養(yǎng)老地產(chǎn)的起步階段，結(jié)合我國(guó)國(guó)情探索相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，而不是單純照搬國(guó)外的模式。我國(guó)獨(dú)特的中醫(yī)文化和養(yǎng)生文化，能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)注入更多的養(yǎng)生元素；我國(guó)傳統(tǒng)文化中知識(shí)人士對(duì)養(yǎng)生的注重、以及我國(guó)注重家庭天倫之樂(lè)的養(yǎng)老觀念，使得我國(guó)有條件將養(yǎng)老地產(chǎn)的客群從養(yǎng)老人群，延伸到中老年財(cái)富人士及其關(guān)聯(lián)人群?；谝陨蟽牲c(diǎn)，本文認(rèn)為，把在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為具備中國(guó)特色的養(yǎng)生地產(chǎn)，是必要的，也是可行的。

養(yǎng)生地產(chǎn)的概念界定

養(yǎng)生包括生理方面、心理方面、精神方面的調(diào)養(yǎng)和加能活動(dòng)，它貫穿于人們?nèi)粘Ｉ畹狞c(diǎn)滴當(dāng)中。具體表現(xiàn)為：居住養(yǎng)生，以打造養(yǎng)生環(huán)境和養(yǎng)生居所為核心，在恬靜的氣氛中休養(yǎng)身心。生態(tài)養(yǎng)生，在怡人的自然生態(tài)環(huán)境中，放松身心、調(diào)養(yǎng)身體機(jī)能。醫(yī)療養(yǎng)生，以傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生為核心 ，并結(jié)合西醫(yī)保健設(shè)施進(jìn)行療養(yǎng)。飲食養(yǎng)生，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)養(yǎng)搭配和攝入健康食材來(lái)滋補(bǔ)身心。運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生，制定專業(yè)的運(yùn)動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)運(yùn)動(dòng)來(lái)恢復(fù)和提升體能，增強(qiáng)免疫力。文化養(yǎng)生，在文化交流、藝術(shù)熏陶中放松身心，蕩滌自我，滋養(yǎng)心靈。游樂(lè)養(yǎng)生，參與趣味性較強(qiáng)的游樂(lè)活動(dòng)，使身心得到放松，釋放壓力。美容養(yǎng)生，通過(guò)專業(yè)護(hù)膚、抗衰老療養(yǎng)、SPA水療等療養(yǎng)項(xiàng)目達(dá)到養(yǎng)生效果。

本文認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)是指承載了健康養(yǎng)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。它在地產(chǎn)物業(yè)上運(yùn)行健康養(yǎng)生服務(wù)，以全生命周期的自然聚居人群作為服務(wù)對(duì)象，不僅提供健康護(hù)理服務(wù)，還提供預(yù)防性的健康管理服務(wù)以及多項(xiàng)養(yǎng)生增值服務(wù)。養(yǎng)生地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的不同在于硬件和軟件兩個(gè)方面。硬件方面：在物業(yè)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，進(jìn)行了針對(duì)養(yǎng)生、養(yǎng)老、群聚需求的專門(mén)化設(shè)計(jì)，并配備了相應(yīng)的硬件設(shè)施和環(huán)境配套；軟件方面：在高端物業(yè)綜合體的硬件基礎(chǔ)上，運(yùn)行了高端健康管理整體解決方案和全方位品質(zhì)生活整體解決方案，使得物業(yè)與服務(wù)得到有機(jī)結(jié)合，為客戶提供一體化、一站式的解決方案和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成

養(yǎng)生地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群為高端商務(wù)人士及其親友和關(guān)聯(lián)群體、商務(wù)會(huì)議關(guān)聯(lián)人群。在具體需求上，除一般房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)需求及度假地產(chǎn)需求客群之外，還有兩部分特別需求客群，一是休養(yǎng)生息需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負(fù)荷大者、心理需要調(diào)適者、體弱多病者、病后康復(fù)者、長(zhǎng)者、亞健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負(fù)荷大者、艱苦地區(qū)開(kāi)拓者、特種行業(yè)工作者、急性疾病患者、長(zhǎng)者、兒童、產(chǎn)婦等。休養(yǎng)生息需求、健康管理需求和一般的住宅地產(chǎn)需求、度假地產(chǎn)需求的客群有相當(dāng)程度的交叉和重合，也體現(xiàn)了養(yǎng)生地產(chǎn)作為復(fù)合需求滿足者的角色，使養(yǎng)生地產(chǎn)的客戶需求適應(yīng)面更加廣闊。

養(yǎng)生地產(chǎn)客戶將體驗(yàn)到“黃發(fā)垂髫并怡然自得”的天倫境界，得到高雅的養(yǎng)生享受、高端的醫(yī)療保障、高尚的生活圈層，實(shí)現(xiàn)在天倫共享中的集體自由。要達(dá)成客戶體驗(yàn)，養(yǎng)生地產(chǎn)必須與獨(dú)特的環(huán)境、醫(yī)療保健、專業(yè)管理緊密結(jié)合，而這些資源在國(guó)內(nèi)并不豐富，搶占資源、搶占先機(jī)顯得尤為重要。

從業(yè)務(wù)范疇來(lái)看，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)包含養(yǎng)生住宅地產(chǎn)、養(yǎng)生度假地產(chǎn)、養(yǎng)生休閑地產(chǎn)（養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)）和養(yǎng)生商務(wù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、持續(xù)運(yùn)營(yíng)及相關(guān)的資本運(yùn)作。它將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與健康管理整體解決方案有機(jī)結(jié)合，不僅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段充分考慮客戶及其家庭全生命周期的健康養(yǎng)生需求和居家養(yǎng)老需求，而且搭建健康管理一體化服務(wù)的公共平臺(tái)，為客戶持續(xù)提供健康管理服務(wù)和其他增值服務(wù)。養(yǎng)生地產(chǎn)=高端物業(yè)綜合體+高端健康管理整體解決方案+全方位品質(zhì)生活整體解決方案。

從業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來(lái)看，養(yǎng)生地產(chǎn)的業(yè)務(wù)由物業(yè)開(kāi)發(fā)（表現(xiàn)為多種特定功能的物業(yè)品類(lèi)和物業(yè)形態(tài)的組合）、公共平臺(tái)建設(shè)、解決方案提供三部分構(gòu)成。物業(yè)開(kāi)發(fā)又可細(xì)分為養(yǎng)生住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)生度假物業(yè)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)生商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和養(yǎng)生商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)等四類(lèi)子業(yè)務(wù)，每一類(lèi)子業(yè)務(wù)具有細(xì)分的物業(yè)形態(tài)。公共平臺(tái)的搭建包括醫(yī)療資源網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)平臺(tái)、養(yǎng)生資源網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)平臺(tái)、文化活動(dòng)組織與服務(wù)平臺(tái)、養(yǎng)生地產(chǎn)策劃與設(shè)計(jì)平臺(tái)、養(yǎng)生地產(chǎn)全服務(wù)管理平臺(tái)等的搭建。解決方案則包括了常住養(yǎng)生方案、度假養(yǎng)生方案、休閑養(yǎng)生方案和商務(wù)養(yǎng)生方案等四種一站式整體解決方案，既包括健康管理的內(nèi)容，又包含了保障品質(zhì)生活的全方位解決方案。

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的關(guān)鍵要素

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，它不僅包含開(kāi)發(fā)階段的業(yè)務(wù)運(yùn)作，還包含項(xiàng)目竣工后持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也不同，它不僅包含了一般商業(yè)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同時(shí)還提供了相當(dāng)多養(yǎng)生方面的附加功能和增值服務(wù)，尤其是需要與醫(yī)療資源和健康管理資源對(duì)接，會(huì)涉及相當(dāng)多的專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施硬件投入、高水平的專業(yè)人員隊(duì)伍，涉及的面廣、內(nèi)容豐富多樣、操作難度較大。因此，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的復(fù)雜性相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言較高，需要與之相適應(yīng)的業(yè)務(wù)模式的支撐。相應(yīng)地，其組織架構(gòu)必須適應(yīng)業(yè)務(wù)模式來(lái)設(shè)計(jì)，并由適應(yīng)養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)管理。此外，養(yǎng)生地產(chǎn)相對(duì)較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模決定了其業(yè)務(wù)的開(kāi)展需要占用相當(dāng)大的資金，為此，融資安排和資本運(yùn)作也成為養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠成功運(yùn)作的重要基石。

因此，作者認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功運(yùn)作主要取決于業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、組織架構(gòu)和資本運(yùn)作四大要素。

養(yǎng)生地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)生地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)后，應(yīng)盡可能以養(yǎng)生概念直接銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠和當(dāng)期利潤(rùn)。業(yè)主可再委托給資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行后續(xù)的持有經(jīng)營(yíng)。對(duì)于不便散售的部分，或因土地性質(zhì)被動(dòng)保留的部分，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，以會(huì)籍銷(xiāo)售的形式回籠資金。日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)的利潤(rùn)來(lái)自于對(duì)客戶零售提供服務(wù)帶來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)。通過(guò)業(yè)務(wù)縱深發(fā)展、對(duì)客戶延伸服務(wù)的不斷拓展，例如就醫(yī)通道、養(yǎng)老照護(hù)等增值服務(wù)的增加，可使經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)利潤(rùn)空間得到擴(kuò)展。在金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)方面，未來(lái)可以在政策放松的條件下，將出租產(chǎn)品的持有權(quán)益，打包做金融產(chǎn)品銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

養(yǎng)生地產(chǎn)的當(dāng)前利潤(rùn)來(lái)源主要包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)、會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)，在未來(lái)則包含金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)。各項(xiàng)利潤(rùn)的得出情況如下：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=物業(yè)開(kāi)發(fā)后整體銷(xiāo)售及散售收入-開(kāi)發(fā)支出。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=向開(kāi)發(fā)公司整體收購(gòu)后租賃給會(huì)籍公司的收入+客戶委托租賃的管理費(fèi)收入+非終身會(huì)籍再次銷(xiāo)售帶來(lái)的物業(yè)升值-經(jīng)營(yíng)管理支出。會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=會(huì)籍初次銷(xiāo)售收入+會(huì)籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)-會(huì)員維護(hù)支出。經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=為會(huì)員提供日常服務(wù)的收入+連鎖經(jīng)營(yíng)加盟費(fèi)收入與管理費(fèi)收入+保證金收入利息等-服務(wù)與管理支出。金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)分為：會(huì)籍收入信托投資所得利潤(rùn)分成和產(chǎn)品金融化利潤(rùn)。產(chǎn)品金融化利潤(rùn)=基金管理費(fèi)收入+理財(cái)產(chǎn)品初始費(fèi)收入+理財(cái)產(chǎn)品買(mǎi)入賣(mài)出差價(jià)收入-基金管理支出（該項(xiàng)業(yè)務(wù)在目前國(guó)內(nèi)政策環(huán)境下尚不可行）。

需要特別說(shuō)明的是，由于持有物業(yè)占?jí)毫舜罅康馁Y金，對(duì)于滾動(dòng)發(fā)展是非常不利的。各種測(cè)算表明，商業(yè)持有項(xiàng)目的IRR要遠(yuǎn)低于同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的IRR。因此，對(duì)于可銷(xiāo)售的物業(yè)，應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地和住宅地；對(duì)于本來(lái)就要持有運(yùn)營(yíng)的物業(yè)，則土地不變性對(duì)于降低后期運(yùn)營(yíng)壓力更有好處，因?yàn)榈土牡貎r(jià)增加了利潤(rùn)拓展的空間。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)顯然不是主要目的所在。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)、會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)以及未來(lái)的金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要目的。經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)則主要由經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)公司獲得，以提升其與房地產(chǎn)企業(yè)跟隨發(fā)展的積極性和長(zhǎng)期做好客戶服務(wù)，提升品質(zhì)的動(dòng)力。

發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)的意義

目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)成熟的養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)品和專業(yè)的投資商，商機(jī)無(wú)限而競(jìng)爭(zhēng)仍未出現(xiàn)。而注入養(yǎng)生元素及擴(kuò)大養(yǎng)生客群的養(yǎng)生地產(chǎn)，則屬于理論的創(chuàng)新階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)能夠抓住時(shí)機(jī)發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，完全有機(jī)會(huì)引領(lǐng)行業(yè)潮流，開(kāi)創(chuàng)業(yè)務(wù)藍(lán)海。

發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義：以利潤(rùn)多元化規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，還能夠通過(guò)對(duì)養(yǎng)生物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和增值服務(wù)的提供獲取持續(xù)的經(jīng)常性利潤(rùn)和物業(yè)升值回報(bào)，以規(guī)避地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展空間逐漸縮減、利潤(rùn)受經(jīng)濟(jì)周期和政府調(diào)控影響嚴(yán)重的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)土地獲取的幫助。對(duì)于能按主流模式開(kāi)發(fā)并獲得理想利潤(rùn)的土地，并無(wú)十分必要推行養(yǎng)生地產(chǎn)；但對(duì)于特殊土地性質(zhì)、特殊地段區(qū)位的土地，則需要以養(yǎng)生地產(chǎn)的模式，“化腐朽為神奇”。當(dāng)我們掌握了這一“秘笈”，我們就能以低價(jià)拿別人不敢拿的地。養(yǎng)生地產(chǎn)的獨(dú)特設(shè)計(jì)、專門(mén)設(shè)施、一站式服務(wù)解決方案能夠大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、提升公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、充實(shí)公司的品牌內(nèi)涵。擴(kuò)展業(yè)務(wù)利潤(rùn)區(qū)。

此外，發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)還具有重要的社會(huì)意義：有利于醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展；有利于降低社會(huì)醫(yī)療資源消耗；有利于提升醫(yī)療從業(yè)人員投入產(chǎn)出比；有利于養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展；有利于提高民眾幸福指數(shù)；有利于提升社會(huì)資源利用效率；有利于分流社會(huì)投資資金，改善房地產(chǎn)僅僅住宅投資過(guò)熱的狀況。筆者認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)具備“星星之火，可以燎原”的業(yè)務(wù)基因。首先，市場(chǎng)在高端養(yǎng)生消費(fèi)和特色地產(chǎn)投資方面均有旺盛需求，前景廣闊；其次，目前尚無(wú)地產(chǎn)公司系統(tǒng)開(kāi)發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)，屬于業(yè)務(wù)藍(lán)海。房地產(chǎn)企業(yè)若能搭建起發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，培育養(yǎng)生地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的核心能力，聚攏健康管理方面的稀缺資源，打造養(yǎng)生服務(wù)品牌，積極開(kāi)展項(xiàng)目試點(diǎn)，在試點(diǎn)過(guò)程中完善運(yùn)作模式，并走可復(fù)制發(fā)展的道路，將有機(jī)會(huì)成為養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)頭羊。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：公私合營(yíng)（PPP）項(xiàng)目；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國(guó)建設(shè)試點(diǎn)省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運(yùn)營(yíng)，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意義。2016中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)的舉行，結(jié)合了多種社會(huì)力量，將養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目與社會(huì)資源有效對(duì)接，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，促進(jìn)社會(huì)健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會(huì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

一、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資特征及問(wèn)題

1、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內(nèi)源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來(lái)源于本單位以外。內(nèi)源融資，則是來(lái)源于本單位積累的利潤(rùn)。隨著近年來(lái)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補(bǔ)助占比相對(duì)來(lái)說(shuō)有走低的趨勢(shì)，這就需要更多的內(nèi)部融資途徑來(lái)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)的力量，直接從社會(huì)籌集資本。間接投資，則相反。立足當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)階段來(lái)看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來(lái)越大，而間接融資則會(huì)相對(duì)弱一些，主要是因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)有較多的不可控性，因此銀行和類(lèi)似的金融機(jī)構(gòu)放貸會(huì)相對(duì)保守一些。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權(quán)融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權(quán)投資方式是直接吸收投資、公開(kāi)發(fā)行股票；而債務(wù)投資則是通過(guò)金融以及社會(huì)資本舉債的方式取得的。以當(dāng)前的行業(yè)背景來(lái)看，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源，除了一定比例的政府補(bǔ)助之外，就是大規(guī)模的股權(quán)融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤(pán)和商業(yè)模式的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)。債權(quán)融資規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小，主要由于當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)空間小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權(quán)融資每年均不足25%。

2、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資存在的問(wèn)題

（1）政府補(bǔ)貼的依賴程度過(guò)高。養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上屬于社會(huì)公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國(guó)老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢(shì)必迅速擴(kuò)張，這就使得地方政府債臺(tái)高筑以及國(guó)債規(guī)模的大面積擴(kuò)張，造成財(cái)政成本的不斷上升。據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002—2016年每年的政府補(bǔ)貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會(huì)力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長(zhǎng)，經(jīng)測(cè)算，投資回收期基本都是八到十年，短期內(nèi)效益不明顯，而民營(yíng)資本又更加重視短期內(nèi)發(fā)展，這就使得民營(yíng)資本面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國(guó)家近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實(shí)施初期，社會(huì)力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對(duì)受限。近些年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢(shì)頭：一方面，許多國(guó)外融資模式雖具有一定的可實(shí)施性但未能在本土廣泛應(yīng)用；另一方面，在國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)域的融資模式雖有效果但本領(lǐng)域卻未能實(shí)施。通過(guò)近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對(duì)受限，市場(chǎng)化不足。

二、PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵(lì)社會(huì)資本采用PPP模式通過(guò)多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設(shè)的創(chuàng)新性改革中。對(duì)于一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，一旦符合條件即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場(chǎng)化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進(jìn)行項(xiàng)目合作共建，極大地帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會(huì)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的適配性對(duì)接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在融資問(wèn)題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務(wù)領(lǐng)域方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報(bào)少，周期長(zhǎng)。第三，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，現(xiàn)階段其服務(wù)對(duì)象和服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)穩(wěn)定。政府也會(huì)通過(guò)各種措施加以保障，這又與PPP項(xiàng)目非常一致。

三、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財(cái)力短缺

近年來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務(wù)管理權(quán)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)資金還是出自地方政府財(cái)政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實(shí)行分稅改革以來(lái)，地方稅收減少，財(cái)力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場(chǎng)尚不完善

一方面，資本市場(chǎng)上金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場(chǎng)的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實(shí)施細(xì)則，實(shí)施難度大。這就導(dǎo)致資本市場(chǎng)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、行業(yè)利潤(rùn)率偏低

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的供給對(duì)象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價(jià)格應(yīng)該更加人性化，同時(shí)，政府也應(yīng)有規(guī)范嚴(yán)格的價(jià)格控制，這就是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤(rùn)的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤(rùn)少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開(kāi)綠燈”，但很多政策引導(dǎo)過(guò)于宏觀，相關(guān)法律上沒(méi)有相應(yīng)配套的實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的經(jīng)驗(yàn)與啟示

1、美國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

在美國(guó)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場(chǎng)。美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門(mén)建成的和自然形成的。為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)提供的專門(mén)建成的社區(qū)運(yùn)營(yíng)達(dá)到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動(dòng)自發(fā)形成的。此時(shí)，聯(lián)邦政府無(wú)償改建房屋結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)醫(yī)療健身設(shè)施。20世紀(jì)70年代后期，社會(huì)機(jī)構(gòu)接盤(pán)公共服務(wù)事項(xiàng)，按照履約情況支付合同約定相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

2、日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護(hù)險(xiǎn)制度，即為日常生活有困難的人提供以個(gè)人人權(quán)和尊嚴(yán)為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營(yíng)利性質(zhì)，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營(yíng)利性質(zhì)，多是由社會(huì)資本主辦的，兩者共同構(gòu)成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護(hù)理保險(xiǎn)法》，護(hù)理費(fèi)用的10%由老人自行繳納，余下90%的費(fèi)用負(fù)擔(dān)比例由被保險(xiǎn)者承擔(dān)。

3、新加坡養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

新加坡雖是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)方面并不是完全依賴市場(chǎng)，而是將計(jì)劃與市場(chǎng)相結(jié)合，政府為主、市場(chǎng)為輔。市場(chǎng)化私人籌資方面相對(duì)成熟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場(chǎng)上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結(jié)合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場(chǎng)認(rèn)可度越高，不可控風(fēng)險(xiǎn)就越小，同時(shí)，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國(guó)應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系并且建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)在所倡導(dǎo)的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機(jī)制，保障養(yǎng)老體系標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處?？梢钥吹絿?guó)際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開(kāi)拓奠定了基礎(chǔ)。最后，加大力度鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，公益與市場(chǎng)的有機(jī)合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實(shí)現(xiàn)路徑

1、政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜

政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜，把過(guò)去政策補(bǔ)貼的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政資金，轉(zhuǎn)向給民間資本注資補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)變過(guò)去過(guò)度依賴政府財(cái)政補(bǔ)貼的財(cái)政狀況，多增加一些資金來(lái)源渠道。同時(shí)，政府也要制定各種實(shí)施細(xì)則來(lái)彌補(bǔ)目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會(huì)大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

2、養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)多種盈利模式

經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。但為保證項(xiàng)目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應(yīng)積極拓展盈利渠道，如出租配套設(shè)施、場(chǎng)地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤(rùn)空間，來(lái)彌補(bǔ)前期的建設(shè)成本以及持續(xù)的運(yùn)營(yíng)成本。積極打造社會(huì)知名度和影響力，吸納社會(huì)資本的加入，擴(kuò)大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

3、社會(huì)公眾應(yīng)全民參與、全民支持改變

社會(huì)以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營(yíng)利工具，它是一種社會(huì)利建設(shè)，需要全民支持、全民參與、全民建設(shè)，萬(wàn)眾一心共同構(gòu)建。共建社會(huì)福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務(wù)工作的科學(xué)有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質(zhì)的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導(dǎo)與社會(huì)資源協(xié)調(diào)起來(lái)，做出功在當(dāng)代、利在千秋的社會(huì)貢獻(xiàn)。

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篇7

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；需求偏好；發(fā)展策略

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個(gè)地區(qū)65歲及以上老人占總?cè)丝诘?%即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)，2011年南京市人口普查數(shù)據(jù)顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養(yǎng)老院床位一直嚴(yán)重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護(hù)理問(wèn)題，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從住房設(shè)計(jì)到醫(yī)療、護(hù)理、文娛活動(dòng)、餐飲、日常起居呵護(hù)的一站式服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的結(jié)合體，主要產(chǎn)品形態(tài)包括：1.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，分為普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。通過(guò)收取月租費(fèi)運(yùn)營(yíng)，多為社會(huì)福利性質(zhì)。2.開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據(jù)老年人的需求建造，為市場(chǎng)運(yùn)作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣(mài)、只租不售、銷(xiāo)售+持有、會(huì)員制模式。

國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)學(xué)說(shuō)發(fā)展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過(guò)對(duì)老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應(yīng)通過(guò)出租營(yíng)利。Jacobs通過(guò)AHS模型進(jìn)行倒按揭產(chǎn)品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過(guò)房產(chǎn)置換進(jìn)行脫貧。國(guó)內(nèi)研究方面，康琪雪通過(guò)Logistic回歸模型分析杭州居民的養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)意愿，指出城市戶籍對(duì)購(gòu)買(mǎi)意愿影響最大。彭后生通過(guò)SWOT-AHP定量分析影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素，指出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以機(jī)會(huì)型戰(zhàn)略為主。

國(guó)內(nèi)對(duì)南京市地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好的研究尚處于空白，南京地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)租住率低，老年公寓和老年社區(qū)“叫好不叫賣(mài)”。本文旨在探尋老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的偏好因素，進(jìn)而從產(chǎn)品形態(tài)、配套服務(wù)、價(jià)格策略和國(guó)家政策等方面提出養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展策略。

二、南京市養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好調(diào)研

（一）問(wèn)卷設(shè)計(jì)步驟

1.調(diào)查目的：分析南京地區(qū)中老年人群對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。

2.調(diào)查形式：?jiǎn)柧矸橹?，訪談法為輔，紙質(zhì)問(wèn)卷和網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷同時(shí)發(fā)放。

3.問(wèn)卷題目：界定相關(guān)概念，調(diào)查受訪者的基本信息及對(duì)不同類(lèi)型養(yǎng)老模式的偏好。

（二）問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析

共發(fā)放問(wèn)卷242份，有效回收222份，回收率達(dá)91.74%。調(diào)查對(duì)象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學(xué)及小學(xué)以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區(qū)70.3%，郊區(qū)21.6%，農(nóng)村8.1%；子女?dāng)?shù)為0個(gè)占9.5%，為1個(gè)的占56.3%，為2個(gè)占22.1%，為3個(gè)及3個(gè)以上的占12.1%；目前獨(dú)居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養(yǎng)老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據(jù)調(diào)查顯示，70.3%擁有房產(chǎn)的人選擇把房產(chǎn)留給子女，5.4%選擇售賣(mài)房產(chǎn)獲得養(yǎng)老金，13.5%愿意出租貼補(bǔ)家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產(chǎn)留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產(chǎn)處理方式仍是將房產(chǎn)留給后代。

在“最理想的養(yǎng)老方式”調(diào)查項(xiàng)目中，家庭養(yǎng)老占比63%，社區(qū)居家養(yǎng)老和社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老分別占比18%、15%，南京當(dāng)前最理想的養(yǎng)老方式是家庭養(yǎng)老。

社區(qū)居家養(yǎng)老是指安排合適的護(hù)理人員進(jìn)入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因?yàn)椋涸O(shè)施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，51%的人認(rèn)為在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能獲得專業(yè)日常護(hù)理，8%的老年人日常生活無(wú)人照料，迫于無(wú)奈只能進(jìn)入養(yǎng)老院，6%的人認(rèn)為養(yǎng)老院的價(jià)格比租住普通商品住房低，可緩解經(jīng)濟(jì)壓力。

“以房養(yǎng)老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購(gòu)小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養(yǎng)老，其中約9.4%的人愿意通過(guò)倒按揭的方式進(jìn)行養(yǎng)老，12.9%的人希望以大換小賺取差價(jià)，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

約35.14%的人最看重醫(yī)療設(shè)施，37.84%的人關(guān)注生活設(shè)施，14.86%的人關(guān)注服務(wù)價(jià)格，12.16%的人關(guān)注娛樂(lè)活動(dòng)。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區(qū)居家養(yǎng)老實(shí)現(xiàn)了讓老人在家庭中獲得專業(yè)的醫(yī)療及生活服務(wù)。可以以老年公寓或老年社區(qū)的形式呈現(xiàn)，部分可建設(shè)為“兩代居”或大平層戶型。

子女?dāng)?shù)超過(guò)2個(gè)的老人傾向于購(gòu)買(mǎi)老年公寓獨(dú)居，戶型可設(shè)計(jì)為45～65 的中低戶型。37.8%的人認(rèn)為居家養(yǎng)老公寓價(jià)格太高，可通過(guò)出租形式降低入住門(mén)檻。據(jù)調(diào)查有相當(dāng)比例的人群能接受較高的服務(wù)價(jià)格，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可分為低、中、高檔分別定位。

以房養(yǎng)老也可通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓來(lái)實(shí)現(xiàn)。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購(gòu)小房。對(duì)于前者，可以通過(guò)建設(shè)“持有型”老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)滿足需求。對(duì)于后者，可以建設(shè)45～65m2的小戶型吸引入住。房產(chǎn)的安全、房?jī)r(jià)的波動(dòng)都會(huì)影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）明確產(chǎn)品形態(tài)，分戶型分檔次設(shè)計(jì)

據(jù)調(diào)查，南京地區(qū)老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷(xiāo)售+持有”的模式。普通住宅用于銷(xiāo)售，部分設(shè)計(jì)為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類(lèi)如圖1所示（用于養(yǎng)老的地產(chǎn)已用“*”標(biāo)出）?！皟纱印痹O(shè)計(jì)面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛(wèi)與一室一廳一衛(wèi)兩個(gè)分區(qū)。用于養(yǎng)老住房銷(xiāo)售的別墅設(shè)計(jì)為大平層結(jié)構(gòu)，面積在150m2以上，在一層內(nèi)解決家庭生活的所有功能。用于銷(xiāo)售的老年公寓可設(shè)計(jì)為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設(shè)計(jì)為45～65m2的小戶型。

社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老采取“出租”的盈利模式，通過(guò)向老年人收取月租費(fèi)來(lái)提供住房和醫(yī)療設(shè)施、生活保障等服務(wù)。在普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院又分別分為低、中、高檔三類(lèi)，分模式提供服務(wù)及收取費(fèi)用。

（二） 建立完善服務(wù)和運(yùn)營(yíng)體系，增強(qiáng)社會(huì)影響力

建立“醫(yī)護(hù)養(yǎng)休”一體的社區(qū)服務(wù)，擬定定制化身心發(fā)展方案。建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)老人提供上門(mén)醫(yī)療及生活服務(wù)，如上門(mén)管理、日托康復(fù)等。組織志愿者服務(wù)活動(dòng)，建立“退而不休”活動(dòng)中心。鼓勵(lì)“抱團(tuán)養(yǎng)老”，組織老年人一起旅游、一起進(jìn)餐、一起參加活動(dòng)。改進(jìn)物業(yè)服務(wù)，如開(kāi)設(shè)公共食堂供老人報(bào)名用膳，營(yíng)造歸屬感。養(yǎng)老院均要設(shè)置生活設(shè)施，如：休憩區(qū)、休閑廣場(chǎng)等，注重對(duì)餐廳的營(yíng)養(yǎng)安全管理，保障膳食安全。在社區(qū)內(nèi)建立介護(hù)服務(wù)中心，根據(jù)老年人身體健康狀況分級(jí)，分別配置所需的介護(hù)服務(wù)，費(fèi)用規(guī)則為：國(guó)家30%，地方政府20%，個(gè)人50%，通過(guò)國(guó)家、地方政府、個(gè)人三重保險(xiǎn)保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優(yōu)秀員工。采用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)并行的方法激勵(lì)相關(guān)從業(yè)人員，加大養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)的宣傳，提高專業(yè)人員的社會(huì)認(rèn)可度和社會(huì)地位。

（三）合理制定價(jià)格策略

對(duì)于財(cái)力雄厚且養(yǎng)老社區(qū)定位于高端住宅的地產(chǎn)，可采用撇脂策略，財(cái)力雄厚的開(kāi)發(fā)商具有傳統(tǒng)的市場(chǎng)影響力，良好的品牌形象有助于快速打開(kāi)市場(chǎng)，高定價(jià)可以吸引高端客戶，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、高端的產(chǎn)品形象，迅速回收融資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。新興房地產(chǎn)商和財(cái)力有限的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)采用滲透策略，以獲得最大的市場(chǎng)占有率。通過(guò)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激購(gòu)買(mǎi)欲望，以銷(xiāo)量促進(jìn)早期資金回流，樹(shù)立物美價(jià)廉的印象后，再逐漸拉升價(jià)位。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為普通和高端兩類(lèi)。普通養(yǎng)老院的服務(wù)價(jià)格控制在3000元/月及以下時(shí)接受度最高。高端養(yǎng)老院定位為高端服務(wù)，價(jià)格要根據(jù)住房質(zhì)量和提供服務(wù)進(jìn)行定位。

四、結(jié)語(yǔ)

南京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題也折射出整個(gè)中國(guó)社會(huì)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國(guó)家政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的影響。政府應(yīng)加大宣傳，逐漸將人們“養(yǎng)兒防老”的思想觀念向“居家養(yǎng)老”“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，為不同需求的老年人提供合適的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，明確產(chǎn)品形態(tài)，完善服務(wù)制度，合理定價(jià)，引進(jìn)民間資本，建立監(jiān)督部門(mén)，促進(jìn)全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。可建立養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)試點(diǎn)的區(qū)域發(fā)展情況設(shè)計(jì)住房和服務(wù)設(shè)施，形成一定規(guī)模后，逐漸向全國(guó)推廣，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。

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作者簡(jiǎn)介：

篇8

2015年9月，中財(cái)辦主任一行到浙江調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，表示特色小鎮(zhèn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下發(fā)展模式的有益探索，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，注重形成滿足市場(chǎng)需求的比較優(yōu)勢(shì)和供給能力。同年12月24日，在中央財(cái)辦《浙江特色小鎮(zhèn)調(diào)研報(bào)告》上作了重要批示。

2016年10月13日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在浙江杭州召開(kāi)特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，推廣特色小鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

截至目前，浙江省已經(jīng)成功完成了兩批79個(gè)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建工作。而特色小鎮(zhèn)也為浙江這一年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型貢獻(xiàn)了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP達(dá)10053億元，成為國(guó)內(nèi)第10個(gè)萬(wàn)億元級(jí)城市。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年浙江省首批37個(gè)特色小鎮(zhèn)的新入駐企業(yè)達(dá)3207家，完成社會(huì)投資超過(guò)1500個(gè)億。在眾多支撐杭州發(fā)展的引擎中，夢(mèng)想小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、貿(mào)易小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)作為杭州市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的重要平臺(tái)，發(fā)揮了重要作用。

特色小鎮(zhèn)之所以在浙江省得到長(zhǎng)足發(fā)展，主要原因有以下三點(diǎn)。

第一，浙江是全經(jīng)濟(jì)大省、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，關(guān)鍵是塊狀經(jīng)濟(jì)特征十分明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡，具備特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一切根植性條件。

第二，吳越文化體系魅力不斷彰顯，名勝風(fēng)景強(qiáng)省優(yōu)勢(shì)突出，文化及旅游根基深。

第三，以浙商群體為代表創(chuàng)新拼搏的精神，是全國(guó)其他地方難以比擬的，特色小鎮(zhèn)正式他們施展拳腳的優(yōu)質(zhì)空間，他們創(chuàng)造了浙江如今的輝煌，他們更有創(chuàng)造未來(lái)的實(shí)力。

因而，浙江實(shí)踐賦予了特色小鎮(zhèn)全新的內(nèi)涵。特色小鎮(zhèn)聚焦信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、健康、旅游、時(shí)尚、金融、高端裝備等七大新興產(chǎn)業(yè)，是浙江轉(zhuǎn)型升級(jí)系列組合拳中的重要組成部分，也是浙江適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的新舉措，儼然已成為推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新載體。

而PPP方面，隨著財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于PPP政策的密集頒布以及各省市PPP項(xiàng)目的不斷推出，我國(guó)的PPP市場(chǎng)也已正式進(jìn)入到大規(guī)模運(yùn)行階段，由此帶來(lái)了城市開(kāi)發(fā)、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、節(jié)能環(huán)保、旅游文化、養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域政府治理、財(cái)政管理、商業(yè)模式、開(kāi)發(fā)機(jī)制、投資機(jī)制、金融機(jī)制的全面革新。未來(lái)將有數(shù)萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的項(xiàng)目將引進(jìn)社會(huì)資本，而PPP也將成繼土地財(cái)政、融資平臺(tái)之后新一輪地方基礎(chǔ)設(shè)施資金的重要來(lái)源。從發(fā)展上來(lái)看，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)與PPP的結(jié)合必將逐步普及并綻放異彩。

為推進(jìn)特色小鎮(zhèn)與PPP模式的進(jìn)一步融合，幫助特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投融資單位了解新常態(tài)下國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的項(xiàng)目、領(lǐng)域、政策和模式，解答PPP投融資模式存在的困惑與難點(diǎn)，分析篩選各地特色小鎮(zhèn)優(yōu)秀招商引資合作項(xiàng)目并提供咨詢、融資服務(wù)和推薦合作伙伴，提高PPP項(xiàng)目合作和特色小鎮(zhèn)的對(duì)接與運(yùn)營(yíng)成功率，中國(guó)房地產(chǎn)雜志社、浙江省首屆特色小鎮(zhèn)展示會(huì)組委會(huì)決定在3月中旬聯(lián)合舉辦“2017特色小鎮(zhèn)+PPP高峰論壇”，此外，“浙江省首屆特色小鎮(zhèn)展示會(huì)”也將同步盛裝啟幕。

篇9

很多中產(chǎn)階層都會(huì)面臨20多年后退休到底需要多少養(yǎng)老金安度晚年這個(gè)問(wèn)題，那如果你現(xiàn)在有300萬(wàn)至500萬(wàn)元可配置資產(chǎn)，你又如何規(guī)劃你的養(yǎng)老生活？

某知名IT企業(yè)工作的陳先生，在一般人眼中生活條件算是優(yōu)越，但他依舊沒(méi)有安全感?！叭缃竦氖袌?chǎng)，大白菜比豬肉還貴。”他說(shuō)。

在目前活躍的理財(cái)群體中，一類(lèi)是畢業(yè)不久的年輕白領(lǐng)，另一類(lèi)則是有家有室有老有小的“中堅(jiān)階層”。陳先生的家庭便屬于后者，處于“成熟期”，上有老、下有小的“夾心族”。陳先生擁有2套無(wú)貸款房產(chǎn)，還有銀行存款300萬(wàn)元（5年定期），100萬(wàn)元中短期理財(cái)產(chǎn)品，15萬(wàn)元活期存款。他的妻子年薪約30萬(wàn)左右，并有2個(gè)子女。對(duì)于這類(lèi)家庭固定年收入較高，房產(chǎn)、股票、基金等資產(chǎn)都相對(duì)不錯(cuò)的人士來(lái)說(shuō)，該如何謀劃自己的退休生活，緩解“養(yǎng)老焦慮”呢？

多種新興金融工具組合

“如果你的年齡在四、五十歲，工作單位很好，此前靠相對(duì)優(yōu)越的薪資或者投資房產(chǎn)積攢了300萬(wàn)至500萬(wàn)元的話，對(duì)于養(yǎng)老，不必太過(guò)擔(dān)心，只要做好正常的財(cái)富管理即可?！惫獯筱y行私人銀行（上海）中心總經(jīng)理趙志敏在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

像上述陳先生這類(lèi)家庭，在同一時(shí)期內(nèi)有多個(gè)比較重要的理財(cái)目標(biāo)，比如子女教育金的儲(chǔ)備、夫妻養(yǎng)老金的儲(chǔ)備、老年父母的贍養(yǎng)金問(wèn)題等，這些理財(cái)目標(biāo)都比較重要，而且時(shí)間上都比較緊迫，建議以長(zhǎng)期基金定投的方式儲(chǔ)備女兒教育金，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)一定的商業(yè)年金保險(xiǎn)，作為今后退休養(yǎng)老金的來(lái)源之一，盡量處理好以上多個(gè)理財(cái)目標(biāo)之間的關(guān)系。如以某銀行的“年金保險(xiǎn)”為例，每月繳5100元左右，分10年繳費(fèi)，從65歲起每年可領(lǐng)35000元的養(yǎng)老金，可領(lǐng)至100歲，累計(jì)領(lǐng)取年金126萬(wàn)元。

除此之外，還有哪些渠道能夠做投資？“投資渠道實(shí)際上越來(lái)越多，不僅在數(shù)量上有所增加，很多新型金融工具也不斷出現(xiàn)。如何投資，就看怎樣組合這些創(chuàng)新金融工具來(lái)把握機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@種機(jī)會(huì)往往會(huì)稍縱即逝?！?/p>

趙志敏列出了未來(lái)具有較大投資前景的幾種投資渠道：

期貨基金，對(duì)沖套利型。趙志敏認(rèn)為，隨著我國(guó)金融衍生工具的不斷豐富，這部分產(chǎn)品今后會(huì)是整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)，美國(guó)等成熟市場(chǎng)現(xiàn)在75%都是對(duì)沖基金。相比來(lái)說(shuō)，中國(guó)目前的市場(chǎng)規(guī)模尚小。值得注意的是，對(duì)沖套利型的基金市場(chǎng)參與者越多，套利空間就會(huì)越小。因此，相對(duì)早進(jìn)入的人，獲利就會(huì)越多。

一級(jí)市場(chǎng)配置。“雖然IPO閘門(mén)還沒(méi)開(kāi)，但從整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來(lái)看，不可能永遠(yuǎn)關(guān)著，中國(guó)一共才兩千多家上市公司，與全球第二大經(jīng)濟(jì)體的地位是極端不相配的，未來(lái)中國(guó)有五六千家上市公司都不為過(guò)。另外，我們相信未來(lái)新三板大幅擴(kuò)容會(huì)帶來(lái)很多投資機(jī)會(huì)，有很多便宜的好項(xiàng)目可以去撿，退出渠道更加豐富。這是針對(duì)資金量比較大的，資產(chǎn)上億的客戶，才會(huì)建議他去做這樣的投資，直接做投企業(yè)的股權(quán)投資布局?！?/p>

地產(chǎn)基金。前幾年，有錢(qián)人都去購(gòu)置房產(chǎn)作為投資，而隨著政策與市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)投資的盈利模式也在發(fā)生變化。投資者可更多地關(guān)注地產(chǎn)基金乃至于REITS，而不僅僅是買(mǎi)多實(shí)物房產(chǎn)。從目前地產(chǎn)基金的發(fā)展情況來(lái)看，平均年化收益率可達(dá)10%左右。

文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。受政策紅利的影響，這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的投資未來(lái)會(huì)有很大的發(fā)展?！袄纾覀儠?huì)建議客戶在藝術(shù)品領(lǐng)域做一些配置。雖然中國(guó)藝術(shù)品市場(chǎng)已經(jīng)有過(guò)一輪爆發(fā)式的增長(zhǎng)，但就前兩年的情況來(lái)看，發(fā)展態(tài)勢(shì)趨穩(wěn)。我們認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)還會(huì)有突破性的發(fā)展。盡管中國(guó)的藝術(shù)作品，如張大千、齊白石的作品價(jià)格已達(dá)幾千萬(wàn)乃至上億，但僅僅為人民幣級(jí)，國(guó)外的畢加索等藝術(shù)家的作品價(jià)格都是美元、歐元級(jí)的?？梢?jiàn)，中國(guó)的藝術(shù)品還有上升的空間。另外，從種類(lèi)來(lái)看，書(shū)畫(huà)已經(jīng)炒到一定的層次了，但瓷雜、當(dāng)代家具等其他藝術(shù)投資品種還處于投資的起步階段。故而，未來(lái)還有很多領(lǐng)域可供挖掘，特別是當(dāng)代的名家名品，絕對(duì)具有投資的空間，并且這些藝術(shù)家還健在，在真?zhèn)紊弦材軌蜃鰷?zhǔn)確的辨別?！?/p>

可配置美元以避險(xiǎn)

篇10

物業(yè)管理是典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，收費(fèi)額度小而密集，屬微利型行業(yè)。由于目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的局限性，加上企業(yè)經(jīng)營(yíng)的剛性成本（人工、保險(xiǎn)、能耗等）不斷上漲，同時(shí)各地也相繼出現(xiàn)上調(diào)物業(yè)費(fèi)困難等情況，導(dǎo)致很多物業(yè)企業(yè)難以為繼。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該拓展新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，來(lái)改善目前企業(yè)的生存狀況。目前一些大型的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索不同的盈利模式，如綠城將物業(yè)服務(wù)體系拓展為包括健康、文化教育、生活在內(nèi)的三大體系，作為物業(yè)管理的升級(jí)換代產(chǎn)品。

本文擬以業(yè)主需求最大，而且物業(yè)企業(yè)具有優(yōu)勢(shì)資源的項(xiàng)目――家政服務(wù)作為切入點(diǎn)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式探討物業(yè)企業(yè)引入家政服務(wù)的可能性。這不僅有利于滿足業(yè)主逐漸增加的家政服務(wù)方面的需求，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度;還有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而拓展物業(yè)企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

二、調(diào)查的設(shè)計(jì)

為了能夠探究物業(yè)企業(yè)引入家政服務(wù)的可能性，本次調(diào)查采用問(wèn)卷調(diào)查的方法，設(shè)計(jì)了三個(gè)方面的內(nèi)容，第一方面是基本信息，包括性別、職業(yè)、收入等，目的是為了結(jié)合后面的調(diào)查反映出什么樣的業(yè)主更需要家政服務(wù);第二方面是關(guān)于家政方面的一些情況，如業(yè)主對(duì)家政的了解、需求等，側(cè)重調(diào)查業(yè)主對(duì)家政服務(wù)的需求程度和選擇家政人員的渠道;第三方面是圍繞物業(yè)企業(yè)引入家政服務(wù)的可行性，包括業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)的看法及對(duì)家政服務(wù)不滿意的原因與最擔(dān)心的問(wèn)題，為物業(yè)企業(yè)如何開(kāi)展家政服務(wù)提供支持。一共14道題，有9個(gè)單選題，3個(gè)多選題，1個(gè)填空題。

在調(diào)查過(guò)程中，為了能夠更好的保證樣本對(duì)真實(shí)情況的反映，首先通過(guò)前期查閱相關(guān)資料，確立了調(diào)查方案;其次以深度訪談的形式開(kāi)展探索性工作，設(shè)計(jì)問(wèn)卷初稿進(jìn)行試調(diào)查;最后問(wèn)卷定稿后選取了低、中、高檔物業(yè)住宅小區(qū)的業(yè)主，采用網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷和紙質(zhì)問(wèn)卷相結(jié)合的方式發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，一方面將問(wèn)卷的鏈接地址發(fā)給物業(yè)企業(yè)的業(yè)主群等方式讓業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)填寫(xiě)，這樣可以充分調(diào)查了解到不同年齡不同職業(yè)人的需求;另一方面選擇幾個(gè)有代表性的住宅小區(qū)發(fā)放紙質(zhì)問(wèn)卷。

三、調(diào)查結(jié)果分析

問(wèn)卷調(diào)查總共發(fā)放了350份，其中300份網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷，50份實(shí)體問(wèn)卷，有效問(wèn)卷300份。網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷來(lái)源于物業(yè)企業(yè)的業(yè)主群，實(shí)體問(wèn)卷則是到物業(yè)住宅小區(qū)中發(fā)放得來(lái)。從被調(diào)查者群體來(lái)看，本次被調(diào)查者女性略多于男性。調(diào)查的收入群體覆蓋面廣，其中包括了月收入一萬(wàn)元以上的高收入群體，也包括了中等和中低等的群體。下面將分析問(wèn)卷設(shè)置問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果：

（一）您在日常生活中希望有家政服務(wù)嗎？

有39.71%的人選擇希望，49.14%的人表示視情況而定，沒(méi)有直接表達(dá)希望或不希望，而有11.14%的人表示不希望有家政服務(wù)。對(duì)于是否希望有家政服務(wù)，整體來(lái)講家政服務(wù)還是非常受到業(yè)主的歡迎與需要的。

（二）您現(xiàn)在最需要家政人員替您做什么？

如圖1所示，在家政服務(wù)項(xiàng)目的需求上，需要室內(nèi)清潔的人占服務(wù)總體中的比例最大，占47.43%，室內(nèi)清潔的需求程度是其他服務(wù)所不及的。其次是占比14%的安裝與維修和占比12.29%的照顧老人，養(yǎng)老需求雖然沒(méi)有在問(wèn)卷里體現(xiàn)的十分明顯，但是通過(guò)訪談和實(shí)際觀察了解到推行社區(qū)化養(yǎng)老的意義十分重大。

（三）您通常以怎樣的方式去選擇家政服務(wù)？

人們通常是通過(guò)家政中介公司介紹，在問(wèn)卷結(jié)果中占44.86%，其次常用的途徑是占比24.86%的經(jīng)人介紹。除此之外也有通過(guò)勞務(wù)市場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、其他途徑招募的，所占比率分別是10.86%、4.57%、3.14%。在與被調(diào)查者填答問(wèn)卷時(shí)，了解到了他們的一些想法，他們認(rèn)為，如果物業(yè)企業(yè)可以引入家政服務(wù)項(xiàng)目，將會(huì)受到業(yè)主的歡迎。

（四）您希望物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)應(yīng)具備哪些條件？   （多選）

如圖2所示，我們將人們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)應(yīng)具備條件的重要程度排序后，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)具備提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的條件尤為重要，占27.58%，其次豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)也不可忽視，分別占22.52%，21.28%。此外管理水平也作為重要條件較被人們重視，占17.05%。總體來(lái)講物業(yè)企業(yè)需要具有多方面的優(yōu)勢(shì)條件才可以更讓業(yè)主滿意，不僅要服務(wù)到位，其他方面也不可忽略。

（五） 如果您所在的物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)，您是否信賴？

對(duì)于物業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)，大多數(shù)人的看法是一般，占比67.14%，信賴，占26.29%，只有6.57%的人表示不信賴，不信賴的較少。由此可見(jiàn)大多數(shù)人對(duì)物業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)比較信賴。

（六） 如果您對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的家政服務(wù)不滿意，您希望以哪種形式進(jìn)行投訴？  （多選）

投訴方式上人們最希望能通過(guò)服務(wù)熱線投訴，占比41.67%，其次是當(dāng)面投訴，占比37.14%。此外有17.93%的人選擇了短信或電子郵件。服務(wù)熱線投訴和當(dāng)面投訴這兩種投訴方式更受到人們的青睞，在以后投訴渠道實(shí)施上，可以更多的采用以上兩種方式。

（七）如果請(qǐng)家政服務(wù)人員，您最擔(dān)心什么？

業(yè)主請(qǐng)家政人員最擔(dān)心的還是怕引“狼”入室，占41%，占比18%的業(yè)主擔(dān)心家政服務(wù)人員缺乏家政服務(wù)經(jīng)驗(yàn);15%的業(yè)主擔(dān)心家政服務(wù)人員工作不穩(wěn)定，易跳槽。總體來(lái)看，安全性問(wèn)題是業(yè)主最看重的問(wèn)題。家政服務(wù)人員是否安全可靠，很多時(shí)候甚至比是否具有很強(qiáng)的家政服務(wù)能力更受到人們的關(guān)注，因此安全是家政服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展的基礎(chǔ)。

四、結(jié)論與建議

（一）調(diào)查結(jié)論

1. 業(yè)主在家政服務(wù)方面有很大的需求

大多數(shù)業(yè)主希望物業(yè)企業(yè)引入家政服務(wù)，開(kāi)展的項(xiàng)目如室內(nèi)清潔、接送小孩和輔導(dǎo)學(xué)習(xí)、照料老人等，具有良好的市場(chǎng)前景。其中室內(nèi)清潔的需求最為普遍，而對(duì)于特殊人群如老人、小孩、產(chǎn)婦也有專業(yè)化的服務(wù)需求。

2. 業(yè)主認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的家政服務(wù)，但仍需推廣宣傳

雖然業(yè)主在選擇家政服務(wù)時(shí)略傾向于選擇家政機(jī)構(gòu)，說(shuō)明業(yè)主未意識(shí)到物業(yè)可以開(kāi)展家政服務(wù)，但從是否信賴物業(yè)企業(yè)的角度講，大多數(shù)人還是較為信賴的，而很多物業(yè)企業(yè)也有能力提供家政服務(wù)。因此，物業(yè)企業(yè)要扮演好三個(gè)角色，宣傳員，要傳播和分享家政服務(wù)的信息;服務(wù)員，溝通協(xié)調(diào)服務(wù)的提供者;監(jiān)督員，接受業(yè)主反饋和投訴建議。

3. 物業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)具有很強(qiáng)的自身優(yōu)勢(shì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢(shì)，最為準(zhǔn)確地為商家提供消費(fèi)者的需求信息，最大限度地為商家降低服務(wù)成本。在家政服務(wù)的投訴上，業(yè)主如果對(duì)家政服務(wù)不滿意，可以通過(guò)物業(yè)企業(yè)直接進(jìn)行投訴。

（二）建議

1. 物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立完善的家政服務(wù)管理制度

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立完善的家政服務(wù)管理制度，通過(guò)加強(qiáng)自身的管理和對(duì)人員的培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。同時(shí)也可通過(guò)資源整合，獲取一些家政服務(wù)企業(yè)難以獲得的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。如業(yè)主所擔(dān)心的“引狼入室”，如果物業(yè)能針對(duì)安全問(wèn)題做出相應(yīng)措施，可以成為物業(yè)相較家政公司競(jìng)爭(zhēng)的重要優(yōu)勢(shì)。

2. 物業(yè)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供多元化和專業(yè)化的服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)整合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條以及建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟等方式，探索多元化的盈利模式，物業(yè)企業(yè)引入的家政服務(wù)針對(duì)不同業(yè)主的需求，可以開(kāi)展多元化的家政服務(wù)種類(lèi);專業(yè)化是滿足業(yè)主需求的核心資源，業(yè)主可以與物業(yè)管家聯(lián)系，詳細(xì)溝通后物業(yè)管家聯(lián)系專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供全方位團(tuán)隊(duì)式服務(wù)。