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房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略

房地產企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發(fā)企業(yè)應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節(jié)稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應。因此，企業(yè)應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業(yè)在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產開發(fā)企業(yè)是不用重復繳納營業(yè)稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發(fā)成本的10%以內進行開發(fā)費用的扣除。房地產企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應和企業(yè)利潤。（二）房產稅的節(jié)稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業(yè)房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業(yè)可以單獨設立相應的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產轉變?yōu)槎愗撦^輕的房地產承包。企業(yè)將房地產作為一項資產承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務轉為投資業(yè)務降低稅負?？傊康禺a企業(yè)可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

房地產企業(yè)納稅籌劃應該注意的幾個問題

（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業(yè)必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業(yè)經營中的重要性。為此，企業(yè)應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發(fā)企業(yè)應當在設立、項目建設開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊?，房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應當是貫徹在企業(yè)設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業(yè)應該時刻關注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業(yè)不能再依賴房地產價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規(guī)變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。

本文作者：孟琦工作單位：上海越商企業(yè)發(fā)展股份有限公司