導語：如何才能寫好一篇流轉土地合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方（流入方）_________

雙方同意對甲方享有承包經營權、使用權的土地在有效期限內進行流轉，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》及其它有關法律法規(guī)的規(guī)定，本著公正、平等、自愿、互利、有償的原則，經充分協(xié)商，訂立本合同。

一、流轉標的

甲方同意將其承包經營的位于________________縣（市）________________鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）________________村 ________________組________________畝土地的承包經營權流轉給乙方從事 ______________________________________生產經營。

二、流轉土地方式、用途

甲方采用以下第轉包、出租的方式將其承包經營的土地流轉給乙方經營。

乙方不得改變流轉土地用途，用于非農生產，合同雙方約定______________.

三、土地承包經營權流轉的期限和起止日期

雙方約定土地承包經營權流轉期限為_________年，從_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超過承包土地的期限。

四、流轉土地的種類、面積、等級、位置

甲方將承包的耕地_________畝、流轉給乙方，該土地位于___________________.

五、流轉價款、補償費用及支付方式、時間

（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/畝或實物________公斤/畝，合計________元流轉價款支付給甲方。

六、土地交付、收回的時間與方式

甲方應于________年________月________日前將流轉土地交付乙方。乙方應于________年________月________日前將流轉土地交回甲方。

交付、交回方式為_____________.并由雙方指定的第三人 ___________________予以監(jiān)證。

七、甲方的權利和義務

（一）按照合同規(guī)定收取土地流轉費和補償費用，按照合同約定的期限交付、收回流轉的土地。

（二）協(xié)助和督促乙方按合同行使土地經營權， 合理、環(huán)保正常使用土地，協(xié)助解決該土地在使用中產生的用水、用電、道路、邊界及其他方面的糾紛，不得干預乙方正常的生產經營活動。

（三）不得將該土地在合同規(guī)定的期限內再流轉。

八、乙方的權利和義務

（一）按合同約定流轉的土地具有在國家法律、法規(guī)和政策允許范圍內，從事生產經營活動的自主生產經營權，經營決策權，產品收益、處置權。

（二）按照合同規(guī)定按時足額交納土地流轉費用及補償費用，不得擅自改變流轉土地用途，不得使其荒蕪，不得對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產。履約期間不能依法保護，造成損失的，乙方自行承擔責任。

（三）未經甲方同意或終止合同，土地不得擅自流轉。

九、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

（一）經當事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和個人利益的；（二）訂立合同所依據的國家政策發(fā)生重大調整和變化的；

（三）一方違約，使合同無法履行的；

（四）乙方喪失經營能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同無法履行的。

十、違約責任

（一）甲方不按合同規(guī)定時間向乙方交付流轉土地，或不完全交付流轉土地，應向乙方支付違約金________元。

（二）甲方違約干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方承擔賠償責任，應支付乙方賠償金

元。

（三）乙方不按合同規(guī)定時間向甲方交回流轉土地、或不完全交回流轉土地，應向甲支付違約金________元。

（四）乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任，向甲方償付賠償金________元。

（五）乙方有下列情況之一者，甲方有權收回土地經營權。

1.不按合同規(guī)定用途使用土地的；

2.對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產，荒蕪土地的，破壞地上附著物的；

3.不按時交納土地流轉費的。

十一、特別約定

（一）本合同在土地流轉過程中，如遇國家征用或農業(yè)基礎設施使用該土地時，雙方應無條件服從，并約定以下第________種方式獲取國家征用土地補償費和地上種苗、構筑物補償費。

1. 甲方收??；

2. 乙方收??；

3. 雙方各自收取________﹪；

4. 甲方收取土地補償費， 乙方收取地上種苗、構筑物補償費。

（二）本合同履約期間，不因集體經濟組織的分立、合并，負責人變更，雙方法定代表人變更而變更或解除。

（三）本合同終止，原土地上新建附著構筑物，雙方同意按以下第________種方式處理。

1. 歸甲方所有，甲方不作補償；

2. 歸甲方所有，甲方合理補償乙方________元；

3. 由乙方按時拆除，恢復原貌， 甲方不作補償。

（四）國家征用土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉管理部門、村集體經濟組織、村委會收回原土地重新分配使用，本合同終止。土地收回重新分配給甲方或新承包經營人使用后，乙方應重新簽訂土地流轉合同。

十二、爭議的解決方式

在履行本合同過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，也可由轄區(qū)的工商行政管理部門調解；協(xié)商或調解不成的，按下列第________種方式解決。

（一）提交仲裁委員會仲裁；

（二）依法向________________________人民法院。

十三、其它約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉管理部門、村集體經濟組織或村委會（原發(fā)包人） 各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

如果是轉讓土地合同，應

以原發(fā)包人同意之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，達成一致意見，形成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

雙方約定的其他事項_________________________________.

甲方：

乙方：

年 月 日

名稱

QQ群號

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文秘站司法考試2【新手進】 159771096

篇2

甲方：

乙方：

甲方在**市郝家橋鎮(zhèn)興旺村四隊東干渠東邊水地，旱地（包溝渠）于2010年11月20號，流轉給乙方耕種，經甲乙雙方平等協(xié)議后，訂立本合同書如下：

一：甲方把土地流轉給乙方后，永久不變，一切使用權及所有權有乙方享有甲方無權干涉乙方任何使用權及所有權流轉費

一次性付清。

二：甲方給乙方交地時必須把四邊界限畫清楚，東靠排水溝及馬忠有共同使用，南靠生產路，西靠溝，北靠排水溝與楊發(fā)玉共同使用，各溝存在問題有甲方出面調解。

三：甲方給乙方交地時，包括本地內的所有水利設施，電力設施及泵站以前線路，泵站及渠道所有使用權，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉線路及用電以后的問題都有甲方出面協(xié)調及解決。

四：乙方接受后擔任土地上的所有義務工和建設經費若有攪擾甲方出面協(xié)調。

五：甲乙雙方必須遵守流轉合同的條列 ，如果有一方提出停止合同協(xié)議和不遵守合同條例提出的一方必須賠償一切經濟損失。

六：甲乙雙方在出現合同問題的情況下，必須有證明簽字證明，如果調解不成任何一方向人民法院起訴由人民法院裁判執(zhí)行。

七：甲乙雙方執(zhí)行合同書，特立本合同書為證據一式三份，甲乙雙方各持一份，證明人一份，具有同等法律效力，本合同書自簽字起生效。

八：關于老金 馬玲 租用泵站及渠道的問題，老金 及馬玲在每年用水期間除交相關的水費 電費及維修費外再給與乙方一定的經濟補償。

甲方：

乙方：

篇3

身份證號：

住 所：

乙方(受讓方)：

身份證號：

住 所：

為了規(guī)范農村土地承包經營權流轉，切實維護土地流轉雙方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》法律、規(guī)章的有關規(guī)定，本著依法、自愿、有償、平等協(xié)商的原則，經甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經營權流轉合同。

一、 流轉承包土地的種類、位置、四至、面積、質量、等級

甲方將承包的土地(以下簡稱承包地) 畝經營權流轉給乙方，承包地座落于 。四至界限。 (承包地屬性、質量等見附件)。

二、承包地承包經營權流轉的期限和起止日期

合同雙方約定，承包地承包經營權流轉期限為 年，從 年 月 日起，至年 月 日止。

三、承包地承包經營權流轉方式

甲方采用 方式(轉包、出租、互換、轉讓、入股及其他)將其承包地流轉給乙方生產經營。

四、流轉承包地用途

流轉承包地只能用作農業(yè)用途，具體用途為 。

五、流轉價款及支付方式、時間

1、承包地流轉費用現金支付。合同期內，乙方向甲方支付流轉費每年 元。付款時間每年10月31日。

2、流轉土地所享受國家惠農資金和其它補貼均由 方享受。

六、流轉雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1、權利。按照合同規(guī)定收取承包地流轉費，按照合同約定的期限收回流轉的承包地。合同約定的其它權利。

2、義務。在不干預乙方正常的生產經營活動情況下，協(xié)助乙方按合同行使土地經營權。以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，甲方應當及時向發(fā)包方備案;以轉讓方式流轉的，甲方應當事先向發(fā)包方提出轉讓申請。合同約定的其它義務。

(二)乙方的權利和義務

1、權利。在受讓的承包地上，具有自主生產經營權。如果乙方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，流轉合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。合同約定的其它權利。

2、義務。在國家法律、法規(guī)和政策允許范圍內，從事農業(yè)生產經營活動，按照合同規(guī)定按時足額交納流轉費。對流轉土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪，對流轉的耕地(荒地、林地等)進行有效保護，不能依法保護，造成損失的，乙方自行承擔責任。乙方將甲方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得甲方同意。合同約定的其它義務。

七、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。①經當事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和個人利益的;②訂立合同所依據的國家政策發(fā)生重大調整和變化的;③一方違約，使合同無法履行的;④乙方喪失經營能力使合同不能履行的;⑤因不可抗力使合同無法履行的。

八、違約責任

1、甲方非法干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方損失。

2、乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的由乙方承擔賠償責任。

3、乙方有下列情況之一者，甲方有權收回土地經營權。不按合同規(guī)定用途使用土地的;荒蕪土地的、破壞地上附著物的;不按時交納土地流轉費的。

九、合同糾紛的解決方式

甲乙雙方因履行流轉合同發(fā)生糾紛，先由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調解;雙方當事人不愿意協(xié)商或調解，或者協(xié)商、調解無效的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，不服仲裁決定的，在收到裁決書之日起30日內或向有管轄權的人民法院起訴;也可直接向人民法院起訴。

十、其他約定事項

本合同一式四份，甲方、乙方及原發(fā)包方各一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經管站各留存一份。自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。如果是轉讓合同，應以原發(fā)包方同意之日起生效。

合同甲、乙雙方約定的其他事項 。

本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達成一致意見，形成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方(蓋章)簽名：

乙方(蓋章)簽名：

鑒證單位(蓋章) 鑒證人簽名：

篇4

關鍵詞：土地綜合測評系統(tǒng)；互聯(lián)網；農地流轉；應用評價

中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-02

一、引言

我國農村土地流轉過程中存在著空間間隔距離遠、信息不對稱等諸多問題，導致交易費用高昂，使得熟人介紹、粘貼廣告等的傳統(tǒng)方式極大地制約了土地流轉的發(fā)展。隨著互聯(lián)網技術與電子商務模式的創(chuàng)新，土地流轉開始與互聯(lián)網相結合，互聯(lián)網土地流轉行業(yè)逐步產生并成型。我國自2008年就出現了第一家農村土地流轉網站，截止2016年4月，已有20多家互聯(lián)網土地流轉企業(yè)。為了突破上述土地流轉的“痛點”，各大互聯(lián)網土地流轉平臺紛紛采取了多種措施來提高自身的服務水平，促進交易實現。以“地合網”為例，該平臺應用了由廣東華遠國土工程有限公司研發(fā)的土地綜合測評系統(tǒng)，以期對目標地塊的綜合情況進行分析，科學、客觀地評價目標地塊的優(yōu)劣程度，并為目標地塊的開發(fā)應用尋求較佳的規(guī)劃方式。下文將就該系統(tǒng)在土地流轉過程中的應用進行評價。

二、土地綜合測評系統(tǒng)在農地流轉中的應用

1.系統(tǒng)的計算方式

該系統(tǒng)主要以層次分析法（AHP）為基礎進行計算。

2.數據的采集錄入

①數據采集；服務團隊到目標地塊進行實地考察取樣，根據考察數據與氣象、水文、經濟、人口等官方年度數據，并結合對樣本進行實驗室檢測而獲得的實驗數據，以確定各項指標的數值，進而獲得各項指標所對應的分值。

②數據錄入；根據采集到的數據及其相應分級，“地合網”管理人員登陸到按上述計算方式編制好的系統(tǒng)，將數據錄入到系統(tǒng)（選擇具體指標數據所在范圍的選項），然后運行系統(tǒng)，即可直接生成土地綜合測評結果。

3.結果的表達呈現

“地合網”對目標地塊綜合評測結果的表達包括三部分：

①地塊描述；根據服務服務團隊采集到的數據，輸出目標地塊的現狀描述。

②評測數值；通過系統(tǒng)運行上述計算方式，算出各項測評數值與測評等級。

③評測圖；根據計算出的六個子系統(tǒng)測評數值，繪制六維評測圖。

三、對土地綜合測評系統(tǒng)的應用評價

本文將根據已有的土地管理信息系統(tǒng)應用評價相關指標，從系統(tǒng)的實用性、專業(yè)化程度、友好性、穩(wěn)定性、準確性、運行效率等維度，來對土地綜合測評系統(tǒng)的應用進行評價。

1.實用性

系統(tǒng)的實用性高。首先，對于服務提供企業(yè)，系統(tǒng)的使用實現了農用地流轉過程中對地塊價值評估工作的流程化、標準化與科學化，可避免大量重復勞動，提高工作效率，降低項目成本。其次，對流轉供求雙方而言，一方面通過規(guī)范的估價方式，避免供給方的土地價值被低估；另一方面，系統(tǒng)的結果呈現方式較為直觀、容易理解，有利于需求方充分深入了解目標地塊的優(yōu)劣程度及其發(fā)展方向，促進流轉供求雙方的信息對稱，降低交易費用。其次，對行業(yè)整體而言，有利于行業(yè)信息化與行業(yè)規(guī)范的發(fā)展，促進公開、透明、專業(yè)的土地流轉市場的形成。最后，系統(tǒng)可有效指導農用地流轉后的開發(fā)方式，有利于提高用地效率，避免因土地規(guī)劃或開發(fā)失誤造成資源浪費。

2.專業(yè)化程度

系統(tǒng)的專業(yè)化程度較強。系統(tǒng)根據地理學、地質學、經濟學、社會科學等理論基礎，從自然、社會、經濟范疇選取了六大子系統(tǒng)（共43項指標），較為完整、綜合地反映了目標地塊的基礎環(huán)境、土地質量、地形狀況、政策規(guī)劃情況、開發(fā)配套情況及所在區(qū)域經濟狀況等在開發(fā)應用中的影響重要程度，較為全面。而且，關于目標地塊的數據采集，需由專業(yè)人員進行現場考察取樣并開展實驗檢測而獲得。同時，系統(tǒng)采用層析分析法與線性加權和法來計算各項測評分值，較為科學。總之，系統(tǒng)將軟件系統(tǒng)的便捷性與土地流轉行業(yè)的專業(yè)性相結合，應用的針對性較強，是行業(yè)中比較專業(yè)的應用系統(tǒng)。

3.友好性

系統(tǒng)整體上便于操作和瀏覽，友好性較強。首先，就電子系統(tǒng)本身而言，界面簡潔，自動化程度高。系統(tǒng)程序通過后臺處理已將每項指標按其數值范圍分級設置好分值，也將繁雜的計算過程編制好，系統(tǒng)使用人員只需根據指標數值選擇相應的選項，系統(tǒng)則會賦予該指標相應分值，數據錄入后M行保存即可自動運行計算并輸出所有結果，簡化了傳統(tǒng)判別方式的操作過程。然而，在系統(tǒng)所需數據的采集方面，需要由專業(yè)人員到目標地塊現場進行考察取樣，并對樣本進行實驗室分析，這項工作度專業(yè)技能要求較高，而且較為繁雜。

4.穩(wěn)定性

系統(tǒng)的穩(wěn)定性較強。土地綜合測評系統(tǒng)采用成熟穩(wěn)定的WEB服務器架構。該框架包括所有組成產品均是開源軟件，是國際上成熟的架構框架，具有成本低廉、部署靈活、快速開發(fā)、安全穩(wěn)定等特點。經測試，系統(tǒng)運行穩(wěn)定，能承載200以上用戶同時在線使用。同時，系統(tǒng)具有較強的安全性和災難恢復能力，能夠定期進行數據備份，防止錯誤操作可能造成的數據丟失、破壞與，并防止用戶非法獲取網頁以及內容，記錄操作日志，操作可追溯。

5.準確性

系統(tǒng)的準確性有待繼續(xù)提高。首先，對標地塊的三種發(fā)展方式（種養(yǎng)農業(yè)、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游）之間的測評分值差異不夠顯著，這可能由于遺漏了重要指標或專家賦予權重值的過程存在問題所致，影響了對目標地塊規(guī)劃發(fā)展指導的實用性。其次，系統(tǒng)最后對目標地塊的總體評級是根據測評分值與可流轉年限這一指標來進行折算，而并不是將可流轉年限作為43個指標之一，折算方式較為簡單，影響評級結果準確性。最后，系統(tǒng)沒有得出對目標地塊流轉價格的估價，依然是采用流轉供給方報價，沒能給流轉需求方提供當地市場價格參考。

6.運行效率

系統(tǒng)的運行較流暢。通過利用LoadRunner模擬大量用戶操作，檢查系統(tǒng)的響應速度以及在多用戶情況下的可用性。具體地，錄制訪問腳本，每10分鐘增加4個虛擬用戶，持續(xù)運行10個小時，10小時運行完成后，每10分鐘退出4個虛擬操作用戶。測試結果表示，系統(tǒng)運作正常，響應速度在0.5秒內，在網絡穩(wěn)定的環(huán)境下，操作性界面單一操作的系統(tǒng)響應時間小于3秒，不存在崩潰或超時的情況，總體運行測試結果良好。

四、對土地綜合測評系統(tǒng)的改進建議

1.拓展系統(tǒng)功能，擴大土地發(fā)展指導范圍

目前，該系統(tǒng)對目標地塊的綜合測評結論及生成的適宜性報告暫時只有針對農用地的三大開發(fā)模式。系統(tǒng)在后續(xù)升級中，應當增加對其他土地發(fā)展方式的適宜性指導功能，例如集體建設用地對工業(yè)、商業(yè)等方向的發(fā)展適宜性分析，對更多類型的測評目標地塊提供更多樣的發(fā)展建議。同時，系統(tǒng)應增加土地流轉價格估值這項服務內容，提高土地流轉市場的透明度。另外，建議“地合網”可應用該系統(tǒng)，應企業(yè)、單位或個人需求，定制個性化服務，滿足不同用戶特殊需求。

2.研制自動化檢測儀器，降低項目成本

目前，該系統(tǒng)一些基礎數據需要實地考察，耗費大量人力物力。特別是，系統(tǒng)的土地質量評估子系統(tǒng)中，數據均需要調研人員利用通過實地考察取樣后，經實驗室檢測來獲得。這工作對于幾個目標地塊或面積較小的目標地塊，可按時有效地進行。但在擴大服務范圍、擴展測評對象類型后，或目標地塊面積較大時，對于收集土地質量數據的工作量將大幅增加，以致需要較多的人力物力才可完成基礎數據的收集及分析。因此，建議“地合網”可嘗試研制自動化的土地質量檢測儀器，以節(jié)省項目成本。

3.改進測評指標與權重值，提高系統(tǒng)準確性

系統(tǒng)的最終結果由六大子系統(tǒng)測算結果進行線性加權求和而得出，所以各子系統(tǒng)中的指標內容、分值及其權重值都會對測評系統(tǒng)的最終結果造成影響。因此，系統(tǒng)的升級要注意改善各項指標的選取和其權重值的調整，以更符合實際的應用情況。而且，對于我國不同地域的目標地塊的測評，各子系統(tǒng)中各指標的分值評判也應該依據當地的情況進行調整，使測評最終結果更貼合當地實際。

4.加強數據管理應用，形成行業(yè)規(guī)范

當土地綜合測評系統(tǒng)評價、收集的目標地塊宗數達到一定量的時候，便可形成系統(tǒng)的、統(tǒng)計口徑一致的云數據。系統(tǒng)在升級及拓展后，通過將原來分散的、格式不統(tǒng)一的、數字化或沒有數字化的資料重新整理成為格式統(tǒng)一、完整、相關聯(lián)的分層分類信息，構建適用于土地和管理管理的大數據分析平臺，促進土地流轉行業(yè)的信息規(guī)范化，保證數據的及時性、準確性和規(guī)范性。同時，可結合經濟發(fā)展數據，建立預測模型及評價指標，科學判斷土地各類發(fā)展的潛力及適宜性。

五、結語

土地綜合測評系統(tǒng)在互聯(lián)網農地流轉中的應用，是產研結合的一個典型范例，使得系統(tǒng)應用企業(yè)可便捷地形成目標地塊的適宜性評價研究成果，并直接用于土地流轉行業(yè)的服務工作，從而為流轉需求方提供較為科學直觀、容易理解的參考意見。同時，系統(tǒng)的應用也有利于解決土地流轉過程中交易費用高昂等的問題，提升交易效率。然而，系y在友好性與準確性等方面，依然存在著一定的不足。為此，土地綜合測評系統(tǒng)可在拓展系統(tǒng)功能、研制自動化檢測儀器、改進測評指標與權重值、加強數據管理應用等方面入手，進行系統(tǒng)升級，以不斷完善。

參考文獻：

[1]馮家強，梁綺君.土地綜合測評系統(tǒng)在農用地質量評價過程中應用的探索[J].商品與質量，2016（21）：85.

[2]趙岱虹，蔣文彪，項加鈾.土地信息系統(tǒng)評價研究[J].中國土地科學，1998（4）：37-39.

[3]羅必良，吳晨.交易效率：農地承包經營權流轉的新視角――基于廣東個案研究[J].農業(yè)技術經濟，2008（02）：12-18.

篇5

新區(qū)財政局、規(guī)劃建設局、社會發(fā)展局、各街道辦事處、國有林場：

為規(guī)范**新區(qū)造林綠化土地流轉行為，維護流轉雙方當事人的合法權益，促進造林綠化產業(yè)快速發(fā)展，根據《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《河北省人民政府辦公廳關于加大改革創(chuàng)新力度鼓勵社會力量參與林業(yè)建設的意見》等相關規(guī)定，結合新區(qū)實際，提出如下意見。

一、造林綠化土地流轉程序

（一）根據新區(qū)造林綠化總體安排，由新區(qū)林業(yè)主管部門負責擬定年度造林綠化土地流轉計劃，提請新區(qū)工管委研究議定后確定造林綠化流轉土地目標任務，任務分解至各相關責任單位落實執(zhí)行。

（二）各街道辦事處負責本轄區(qū)的土地流轉工作，包括土地流轉宣傳發(fā)動、前期摸底調查、面積核實及合同簽訂等項工作。同時負責委托第三方測繪機構對流轉土地進行實地測量制圖，明確流轉土地權屬、座落、四至及流轉面積等相關信息。

（三）流轉土地用地單位確定后，由新區(qū)林業(yè)主管部門、各街道辦事處、村民委員會、用地單位及前期委托的第三方測繪機構共同組成流轉土地交接小組，各方對流轉地塊座落、邊界及面積確認無誤后，由新區(qū)林業(yè)主管部門分別同各街道辦事處及用地單位簽訂流轉土地合同。

（四）各街道辦事處應建立造林綠化土地流轉工作臺賬，對土地流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管，同時分別報送紙質和電子流轉臺賬檔案至財政和林業(yè)主管部門進行備案。

二、造林綠化土地流轉資金撥付與管理

（一）造林綠化土地流轉用地單位為社會力量的土地流轉費用，按照土地流轉合同約定、流轉面積及補助政策，社會力量于每年3月1日前將當年應付土地流轉費用一次性足額繳付至林業(yè)主管部門，由林業(yè)主管部門統(tǒng)一撥付至相關街道辦事處。

（二）當年新增流轉土地所需資金由各街道辦事處根據造林綠化任務，結合自身實際情況確定資金額度后，于當年3月1日前向林業(yè)主管部門提出預撥資金申請，林業(yè)主管部門確認后上報財政部門，由財政部門提出資金使用意見并及時將土地流轉預撥資金足額撥付到位。

各街道辦事處當年新增造林綠化土地流轉工作完成后，應及時將流轉土地測繪數據和流轉臺賬報送至林業(yè)主管部門，由林業(yè)主管部門組織相關單位對造林綠化流轉土地面積、是否交付使用等信息進行核實確認。各街道辦事處根據確認后的土地流轉面積上報土地流轉資金申請，在前期預撥土地流轉資金的基礎上實行多退少補。

（三）往年造林綠化流轉土地所需資金，各街道辦事處于每年10月底前將次年所需資金額度上報林業(yè)主管部門，林業(yè)主管部門負責審核匯總并根據財政部門要求上報資金需求申請，由財政部門按照有關規(guī)定將造林綠化土地流轉資金納入林業(yè)主管部門年度財政預算管理。

（四）根據財政部門資金使用統(tǒng)一安排，林業(yè)主管部門及時將資金使用計劃上報財政部門審核，經財政部門審核后按時將年度土地流轉資金撥付各街道辦事處。此后，由各街道辦事處負責將土地流轉資金撥付至相關村委會及農戶，確保資金?？顚Ｓ?。

三、造林綠化驗收及獎補資金撥付管理

（一）造林工程完成后，各街道辦負責統(tǒng)計轄區(qū)范圍內的當年新造林數據并于6月30日前上報新區(qū)林業(yè)部門，新區(qū)林業(yè)部門于8月30日以前組織完成造林綜合核查工作，由街道辦將造林核查數據分發(fā)至各村進行公示，如有異議統(tǒng)一匯總并予以更正。

（二）按照《**新區(qū)造林綠化工作獎補的意見》確定的獎補政策，根據造林核查結果，對驗收合格的造林主體給予獎補。所需獎補資金優(yōu)先使用上級造林綠化專項資金，不足部分由新區(qū)林業(yè)部門提出資金申請，財政部門按照有關規(guī)定予以撥付。

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[關鍵詞]土地流轉 做法 問題 對策

[中圖分類號]F321.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1003-1650（2013）07-0032-01

近年以來，安丘市通過完善措施，創(chuàng)新體制機制，積極穩(wěn)妥地推進農村土地流轉，提高了農業(yè)生產的規(guī)?；⒓s化，促進了產業(yè)發(fā)展、農業(yè)增效和農民增收。

一、推動土地流轉的主要做法

1.搭建流轉平臺，規(guī)范交易流程

在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立土地流轉服務大廳，配備土地流轉信息電子顯示屏，及時公開土地流轉信息；并設立土地承包合同查詢、土地合同鑒證、土地承包糾紛調解等窗口，為土地流轉提供全方位服務。進行土地交易時，由土地流入方向流轉中心提出用地申請，流轉中心對流出方的土地情況、流入方的經營能力和經營項目進行審核登記，并組織有關人員對流轉土地價格進行評估，然后將土地流轉價格等流轉信息給流入、流出雙方，進行具體協(xié)商，達成流轉意向后簽訂流轉合同。

2.明確流轉范圍，靈活流轉形式

在群眾自愿的情況下，主要采取三種流轉模式。一是互換。在堅持土地原承包權不變的前提下，通過村集體協(xié)調、農戶協(xié)商的辦法，將農戶各，自經營的地塊相互交換經營權。二是租賃。在村集體的統(tǒng)一指導下，農戶將土地經營權租賃給農業(yè)龍頭企業(yè)、合作社，建設規(guī)模化生產基地。租賃土地的農民既能夠獲得土地租金，又可以返聘到基地務工，賺取勞動報酬。三是轉包、轉讓。外出務工或從事二、三產業(yè)的農戶，將自己承包的土地自愿流轉給其他農戶，自己不再耕種，只享受土地流轉帶來的收益。

3.完善規(guī)章制度，規(guī)范流轉行為

安丘市先后建立健全了土地流轉服務中心工作制度、土地流轉信息員工作制度、農村土地承包糾紛調解制度等規(guī)章制度，進一步明確了交易雙方和工作人員的責、權、利，同時注重搞好合同鑒證和監(jiān)管，促進了土地流轉工作規(guī)范有序地開展。

4.強化政策扶持，調動群眾積極性

鼓勵土地流轉合作社發(fā)展，對新成立的土地流轉合作社給予獎勵。同時，對符合農業(yè)產業(yè)化發(fā)展方向和產業(yè)扶持政策進行的土地流轉，達到500畝以上的，給予一定的資金扶持。土地流轉后自行進行農業(yè)設施建設的，優(yōu)先考慮安排上級項目建設和資金扶持，流轉期滿后，所建農業(yè)設施按照評估價格由鎮(zhèn)村兩級購買。

二、取得主要成效

1.推動了農業(yè)結構的不斷優(yōu)化調整

通過土地流轉實現集約經營，因地制宜發(fā)展產業(yè)，打破了以往“戶戶都種田，家家小而全”的經營格局，促使土地向優(yōu)勢產業(yè)轉移，使土地能真正向愿意從事農業(yè)生產的農民或企業(yè)集中，有利于優(yōu)勢特色產業(yè)的匯集、發(fā)展、壯大，為農業(yè)結構的戰(zhàn)略性調整和農業(yè)產業(yè)的快速提升創(chuàng)造了條件。

2.加快了農業(yè)現代化進程

土地流轉后的適度規(guī)模經營，便于充分利用農業(yè)機械，進行大規(guī)模機械化作業(yè)，降低了生產成本，提高了勞動生產率，促進了農業(yè)科技的推廣和應用，加快了農業(yè)現代化進程。

3.加快了農村城市化進程

通過農村土地流轉，改變了部分農民“亦工亦農，亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除了土地對這些農民的束縛，促進了農村勞動力向非農產業(yè)的轉移，加快了農村城市化進程。

4.提高了農民組織化程度

通過土地流轉，把分散經營的小農戶組織起來發(fā)展規(guī)模經營，便于統(tǒng)一組織生產資料采購、技術指導、產品銷售，促進了農民專業(yè)合作社的發(fā)展。安丘市墨黑大蔥專業(yè)合作社為入社社員統(tǒng)一供種，統(tǒng)一施肥，統(tǒng)一用藥，統(tǒng)一銷售，提高了產品質量，增加了社員收入，社員人均年增加收入1000元。

三、土地流轉存在的問題

1.傳統(tǒng)思想觀念的束縛，制約著土地經營權流轉

土地是農民的命根子，至今多數農民仍然固守著這個理念，有的寧愿粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是國家逐步加大農業(yè)補貼，力度，農民的惜地意識更強了。

2.個別流轉行為尚不規(guī)范，流轉潛在著矛盾隱患

土地流轉的隨意性和不穩(wěn)定性較明顯，有的農戶礙于面子或愁麻煩，只是簡單地采用“口頭協(xié)議”的辦法交給親朋好友耕種，沒有辦理正規(guī)的土地流轉手續(xù)，缺乏透明度和法律保障，即使有合同，也不夠規(guī)范和完善，致使土地流轉隱患增多。

3.土地流轉規(guī)模小、期限短，規(guī)模化經營水平有待于進一步提高

在土地延包過程中，各村基本上按一、二、三等幾個等級將土地平均分配到戶，造成多數農戶的承包地不集中，位置分散，流轉面積小。同時，由于土地流轉的期限也相對較短，影響了規(guī)模化經營水平的提高。

四、加快土地流轉的對策

1.搞好宣傳引導

要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律法規(guī)，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉，提高參與土地流轉的積極性。

2.完善土地流轉機制

加強流轉服務組織機構建設，促進土地流轉的規(guī)范有序。建立土地流轉的法律服務組織，為流轉雙方提供仲裁、公證、法律咨詢與援助。建立農村土地技術經濟評估組織，保證土地流轉的價格和土地用途的經濟合理。農經、農業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其相關部門加大指導力度，確保農村土地承包經營權流轉工作依法規(guī)范、有序開展。

3.加強工作人員業(yè)務知識培訓

通過各種形式，加強對市、村干部及相關工作人員的培訓工作，不斷提高他們的業(yè)務素質和政策水平，進一步促使土地流轉工作規(guī)范有序地進行。

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一、工作開展情況

（一）農村土地流轉

1、基本情況

2、工作開展情況

（二）農村集體資產與財務管理。

2、于2009年4月17日下發(fā)了“**市農業(yè)局關于進一步加強村級財務公開工作的意見”，進一步強調做好財務公開工作的重要意義和增強做好村級財務公開工作的自覺性，明確財務公開的基本原理與目標要求，

3、于2009年5月19日與財政局、審計局聯(lián)合下發(fā)了“**市村級會計委托服務指導性意見的通知”，要求各縣市區(qū)于今年底前實現100%的村級會計委托代管。

（三）積極做好全市農民專業(yè)合作發(fā)展工作。

（四）以落實減輕農民各項支農惠農政策，進一步強化農民負擔監(jiān)督管理工作。

2、一事一議籌資籌勞情況，減輕農民負擔是“三農”工作的重要組成部分。做好減輕農民負擔工作，是維護廣大農民利益的具體體現，是落實科學發(fā)展觀、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀需要，是推進社會主義新農村建設的重要舉措，也是推進和諧社會建設的有力保障。今年來，我局在深化推進農村綜合改革，中央、省、市一系列支農惠農政策出臺的形勢下，特別在我省實施的農村一事一議財政獎補試點工作的開展，針對農民負擔監(jiān)管的新特點、新情況、新問題，加大了農民負擔監(jiān)管力度，全市農民負擔進一步得到減輕。

（五）積極爭取農村集體經濟發(fā)展壯大項目

為積極爭取省級扶持農村集體經濟發(fā)展項目，組織篩選了24個發(fā)展項目上報省廳。

（六）完善“數字鄉(xiāng)村”工作。

（七）“農業(yè)社會化服務體系建設方面。

（八）積極認真辦理人大、政協(xié)提案和市級領導批件

配合法規(guī)處完成政協(xié)提案4件，先后答復或辦理市級領導批件2件，均按時完成。

總之，在局黨組的直接領導和關心支持下，我市農經工作按照“圍繞一個中心，強化三大管理，拓展三項業(yè)務”的工作思路，認真履行職責，取得了一定成效。但由于農經工作涉及面廣、政策性強、工作量大，很多深層次的問題還有待進一步解決，主要有以下幾個方面：全市農經人員偏少，特別是市級的人員配置和當前的工作，明顯不足；減輕農民負擔的工作形勢不容樂觀；有的地方農村集體土地流轉處于無序狀態(tài)；有的村社農村財務管理混亂，集體資產流失嚴重；農村財務人員隊伍不穩(wěn)；農村財務人員素質有待提高；農村財務公開質量不高，群眾監(jiān)督難以到位；方面的主要問題是：一是存在重生產、重行業(yè)管理，輕排查、輕維穩(wěn)、的現象；二是有的地方領導對工作不夠重視；三是注重抓工作，忽視信息蔬理、加工、整理；四是有少數單位不按時上報排查信息。

二、下步工作重點

（一）加強土地承包規(guī)范管理，確保土地承包關系長期穩(wěn)定。

1、積極開展農村土地承包糾紛仲裁試點，化解農村土地承包矛盾和糾紛。各地要努力創(chuàng)造條件，啟動農村土地承包糾紛仲裁試點工作，不斷推進仲裁工作規(guī)范化、制度化建設，提高調處農村土地承包糾紛能力，進一步穩(wěn)定農村土地承包關系。

2、建立健全規(guī)范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包費管理、機動地管理為重點，加強規(guī)范化管理，指導合同簽訂，健全合同檔案，建立我市農村土地合同管理信息化平臺，并及時調解糾紛，組織合同兌現，切實維護承包雙方的合法權益，開展全市農村土地承包糾紛仲裁試點工作。

3、要繼續(xù)抓好土地延包的后續(xù)完善工作。妥善處理遺留問題，消除影響穩(wěn)定的各種隱患。

4、要積極探索農村承包土地的流轉機制。積極引導，加強管理，做好全市農村土地流轉管理辦法試點工作，確保流轉規(guī)范有序。

5、爭取年內出臺“**市農村土地承包經營權流轉的實施意見”。

（二）努力做好農村集體財務與資產管理工作，逐步建立適應市場經濟要求的管理監(jiān)督新機制。

1、認真抓好農村財務與資產管理隊伍建設。要在我市建立起一支專職農村集體經濟監(jiān)督的隊伍，做到專職專人，保持農村財務人員相對穩(wěn)定。

4、逐步改進農村集體財務管理的工作手段。各縣（市）區(qū)農村財會管理工作要緊跟發(fā)展的步伐，積極推進會計電算化的發(fā)展，提高農村集體財務與資產管理的工作效率和水平。

5、妥善處理農村集體債務。各地要按照“制止新債、摸清底數、明確責任、分類處理、逐步化解”的要求，開展鄉(xiāng)村債務清理工作，確認債務債權關系，加強農村集體財務管理和審計工作，強化村級債務管理，堅決制止新增債務，建立健全責任追究制度和村級債務監(jiān)測預警機制。

（三）努力爭取項目支持，逐步發(fā)展壯大農村集體經濟。根據**省委《關于發(fā)展壯大農村集體經濟的意見》（云發(fā)〔2005〕8號）精神，強化農村經濟經營管理部門職能，積極爭取項目支持，為發(fā)展壯大農村集體經濟提供有效服務，認真解決好集體經濟發(fā)展中的難點、熱點問題，加強農村基層組織建設，促進農村經濟社會發(fā)展，實現農民共同富裕。

（四）大力培育發(fā)展農民專業(yè)合作組織，推動農村經營體制創(chuàng)新。要認真貫徹**省人民政府《關于加快發(fā)展農民專業(yè)合作組織的意見》（云政發(fā)〔2005〕168號）文件精神，利用各種新聞媒體，大力宣傳和總結推廣各地專業(yè)合作經濟組織的先進典型，爭取各級領導和有關部門的重視支持，增強農民的合作意識，營造專業(yè)合作組織發(fā)展的良好社會氛圍，力爭今年內出臺“**市加快農民專業(yè)合作社發(fā)展的實施意見”。

（五）加強領導，落實責任制，減少群體性上訪事件

1、認真落實處理突出問題及責任制，真正做到“小事不出村，大事不出鎮(zhèn)，矛盾不上交”和“五個一”的要求。繼續(xù)堅持實事求是、依法按政策辦事，堅持綜合治理、標本兼治，進一步建立健全農村社會預警體系和應急機制，提高處理突出問題及的能力。

2、繼續(xù)認真抓好全市農村矛盾糾紛排查化解工作，不斷把這項工作推向深入，切實化解矛盾，減少上訪案（事）件的發(fā)生；

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關鍵詞：農村土地；承包經營權；流轉

文章編號：1003-4625(2009)08-0050-04

中圖分類號：F832.35 文獻標識碼：A

近年來，我國政策支持重心從促進城市經濟發(fā)展逐漸轉向促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、重點解決“三農”問題上。但是客觀國情仍然是農業(yè)基礎薄弱、農村發(fā)展滯后、農民增收困難、涉農政策逐步完善中、資金支持乏力等等。造成這些問題的主因和解決這些問題的關鍵是土地。當前農村土地承包政策在引進承包業(yè)主、創(chuàng)新土地流轉方式、逐步增加農民收入等方面發(fā)揮的積極作用已經顯現，但還存在一些問題制約農村經濟發(fā)展、影響農民收入和農村和諧，尚須進一步提高完善。

一、土地承包經營權流轉的基本情況

(一)周口市農業(yè)概況

周口市位于豫東平原，下轄八縣一市兩區(qū)，總人口1086萬人，其中農業(yè)人口788萬人，占總人口的72.6％，是典型的農業(yè)大市。至2008年底，全市已實行家庭承包耕地總面積為1088萬畝，占全市耕地總面積的93.5％，承包農戶數為226.6萬戶。土地承包經營權已進行流轉的面積116萬畝，占全市耕地總面積的10％、占家庭承包耕地總面積的10.6％，流轉土地規(guī)模極小(如圖1)。

(二)土地承包經營權流轉涉及的對象

隨著農業(yè)產業(yè)結構和農村勞動力就業(yè)結構調整的不斷深入，農民外出打工、進城經商的數量逐漸增加，土地承包經營權流轉涉及對象日趨多樣化、復雜化。

1　農民之間。農戶之間流轉或流入專業(yè)大戶的面積達70.7萬畝，占流轉面積的60.1％；流入農業(yè)企業(yè)或農民專業(yè)合作經濟組織的面積45.3萬畝，占流轉面積39.9％。在用途方面，用于種植糧食的流轉面積為21萬畝，占流轉面積的18.1％；用于其他用途的面積95萬畝，占流轉面積的81.9％。此類多有口頭協(xié)議，自發(fā)流轉，發(fā)生在親鄰之間。一方因外出務工、經商等原因，將土地轉讓給親鄰耕種，土地承包金每年200元，畝一300元／畝左右。

2　地方政府及其職能部門參與。主要是鄉(xiāng)、村政府將林場、科研田以合同形式流轉；涉農部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極開展自留地、荒地、廢棄地進行流轉。一般承包期為15年左右，承包金每年150元／畝一200元／畝左右。

3　其他組織參與。服務組織租賃承包農戶耕地，然后再統(tǒng)一規(guī)劃，搞規(guī)模經營；農業(yè)龍頭企業(yè)開展種植、養(yǎng)殖基地建設，合同承包農戶土地，實現規(guī)模流轉。

(三)土地承包經營權流轉的主要方式

1　轉包。經村社同意，在農民集體經濟組織內部，原承包農戶將不超過剩余使用年限的土地的經營權轉包給第三方，自己仍保留承包權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。至2008年底，通過這種方式流轉的有52萬畝，占流轉面積的44.8％。

2　租賃。集體經濟組織或承包農戶，將土地使用權出租給社外的業(yè)主從事農業(yè)開發(fā)，并與之簽訂相應的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農戶或集體支付租金。此種流轉方式占比14.7％，涉及面積17萬畝。

3　互換。農戶為方便耕種或流轉，與集體或其他農戶在自愿互利的基礎上，對各自的土地經營權進行交換。至2008年底，以這種流轉方式流轉的流轉面積的6.8％，涉及面積6萬畝。

4　其他方式。除上述以外，還有入股、轉讓等其他方式，共涉及流轉面積41萬畝，占35.3％。

(數據來源：根據周口市農經站調查數據整理)

(四)土地承包經營權流轉的主要特征

1　農村土地流轉的規(guī)模不斷擴大。自2003年《農村土地承包法》頒布實施以來，周口市土地流轉面積在逐年擴大。農村土地流轉面積由戶與戶之間的零星流轉逐步轉向規(guī)?；?、產業(yè)化發(fā)展。近年來，隨著農村大量青壯年勞動力向二、三產業(yè)轉移，農村土地流轉的規(guī)模越來越大，自2006年以來，全市土地流轉的面積平均以5萬畝的速度遞增，目前全市累計流轉土地面積已達116萬畝。

2　農村土地流轉方式呈現多樣化。過去農村土地流轉多是農戶之間轉包，隨著農業(yè)農村經濟的發(fā)展，出租、互換、入股等多種土地流轉方式不斷出現，愈來愈成為農村土地流轉的主流。

3　農村土地流轉的主體日趨多元化。目前參與農村土地流轉的主體除農戶外、龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、科研人員、城鎮(zhèn)職工、個體工商業(yè)等也都紛紛加入土地經營的行列；土地流轉的對象由原來的本村逐步擴展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。

4　流轉趨利性日益增強、流轉收益不斷提高。土地承包經營權流轉目的已經從多元化逐步向趨利方向集中；隨著農業(yè)經濟的發(fā)展，流轉效益凸現，增加了農民收入。

5　農村土地流轉行為日趨規(guī)范化。農村稅費改革以前的土地流轉大多屬分散、自發(fā)和無序流轉，口頭約定流轉條件，違約現象很多，農村承包土地合同管理很難。近幾年來，隨著流轉政策的逐漸完善，通過建立農村土地流轉信息登記制度、成立土地糾紛仲裁委員會等，土地流轉正逐步規(guī)范，從口頭約定到書面合同，從不規(guī)范合同向規(guī)范合同方向發(fā)展，流轉雙方的責權利日益明確，流轉的效益也越來越高。

二、土地承包經營權流轉效果及存在問題

(一)顯現的效果

1　促進了農村富余勞動力轉移。土地使用權流轉促進了剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一批從事農業(yè)的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農民增收的步伐。

2　更新了觀念，提高了農民收入和素質。土地經營權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經驗，不僅帶動了當地的資源開發(fā)，為開展精品農業(yè)、現代農業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進了傳統(tǒng)農業(yè)向現代農業(yè)轉變，提高了農村經濟效益，實現出讓方和承包方的雙贏。

3　促進了農業(yè)規(guī)模經營水平。土地流轉使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶等集中，拓展了部分農業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，有利于農村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的優(yōu)化配置，有效地提高了農業(yè)產業(yè)化水平。

(二)當前土地承包經營權流轉中存在的突出問題

1　流轉的空間規(guī)模較小。廣大農民依戀土地不愿流轉。突出表現為流轉面窄、流轉規(guī)模小，大部分流轉僅僅限于親朋好友或鄰里之間低層次的流轉。另外，群眾對土地流轉的認識還存在顧慮，突出表現為“三怕”。一是部分農民怕土地轉包出

去后，自己喪失了土地經營權，沒有了起碼的生活保障來源，寧愿土地丟荒也不愿轉包出去。二是部分業(yè)主怕政策不穩(wěn)，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

2　土地流轉的管理機制不健全。當前，90％以上的土地流轉都是群眾的自發(fā)，缺乏制度約束力和規(guī)范性管理，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式。

3　流轉的收益不高。目前，土地流轉以低償型、無償型為主，這種自發(fā)的、分散的、無序的小規(guī)模流轉，效益較差。再加上多數流轉沒有約定土地收益增長機制，使流轉收益不能隨著經濟的不斷發(fā)展得到相應增長，農戶流轉收益增加不明顯。

4　農業(yè)產業(yè)化進程阻礙重重。在農村家庭聯(lián)產承包制下，土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥導致土地流轉比較分散，制約了規(guī)模經濟的發(fā)展，嚴重制約了農業(yè)的產業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展，農民難以利用大型機械耕作、使用優(yōu)質種苗藥物、提高農產品議價和抗市場風險能力，限制了農業(yè)發(fā)展的層次和水平的提升。

5　土地流轉行為不規(guī)范。一是缺乏穩(wěn)定的流轉關系。大多數農戶沒有約定期限，隨意性較強。二是合同不規(guī)范。表現為合同的主體不合法：《農村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經營土地流轉的主體是農戶，集體“四荒地”流轉的主體是農業(yè)社，而部分業(yè)主一般是與村社直接簽訂協(xié)議；合同承包期限不合法：協(xié)議中簽訂的土地流轉的期限往往超過了第二輪土地延包期的剩余期限。

三、財政、金融支農現狀及存在的問題

(一)財政、金融支農現狀

周口市以增收農民收入為核心，以發(fā)展現代農業(yè)為導向，以強化農業(yè)和農村基礎建設為重點，財政投入逐年增加，2008年全年財政支農投入累計達到7666.62萬元。投資項目涉及沼氣建設、農村安全飲水工程、農業(yè)水利建設、重點農作物建設等，這些項目的完成改善了農村生活條件、農業(yè)生產條件，促進了農民增收和農村經濟的發(fā)展。同時，各金融機構特別是農村信用社在支農中發(fā)揮了主力軍的作用，利用“五戶聯(lián)?！薄⒒ケ５确绞桨l(fā)放小額支農信用貸款94.62億元，重點推廣優(yōu)質玉米、大豆等品種的規(guī)?；N植，提高秋季作物的綜合效益；擴大冬季蔬菜大棚建設；扶持涉農龍頭企業(yè)發(fā)展，增加農民收入，農民生活水平有了顯著提高。

(二)存在的問題

調查發(fā)現，當前轄區(qū)金融機構在支持“三農”方面主要以小額貸款為主，部分金融機構雖然適應農村土地流轉的需求進行了信貸產品創(chuàng)新，但規(guī)模和影響較小。金融支持主要形式有土地承包經營權質押貸款和訂單貸款兩種。金融支持還存在以下幾個方面的問題，有待于在實踐中加以完善。

1　土地流轉引起的資金需求增速高于農業(yè)貸款增速。調查發(fā)現，土地流轉前，農戶資金需求額度較低，通過自身積累和小額信貸基本可以滿足。土地流轉后，生產經營規(guī)模擴大，因購買大型農機具、引進農業(yè)科學技術等，資金需求額度增大。據對轄區(qū)2個土地流轉規(guī)模較大的行政村調查，土地流轉后，資金需求額度較流轉前增加近2倍，資金缺口增長409％。與土地流轉后農戶快速增長的資金需求相比，農業(yè)貸款增長緩慢，基本與全市貸款總額增速吻合，未出現明顯優(yōu)勢。以周口市為例：2007年、2008年，金融機構貸款增幅分別為10.95％、－13.31％，同期農業(yè)貸款增幅是12.8％和－3.62％，受此影響，農業(yè)貸款占全部貸款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)

2　現行金融體制下抵押擔保、利率優(yōu)惠等政策難以滿足土地流轉的需求。調查發(fā)現，由于農戶普遍缺少合適的抵押擔保物品，貸款難現象較為突出，如調查的189名農戶中，103名占比54.5％的農戶認為貸款抵押擔保條件過高。此外，金融機構對農業(yè)貸款利率執(zhí)行過高也加重了農戶的負擔，農村信用社對農戶貸款利率普遍為基準利率上浮1.5-1.7倍，郵政儲蓄銀行自2008年初開辦小額貸款以來，按照較高的利率執(zhí)行，幾乎比同期民間借貸利率高出近3個百分點。

3　農業(yè)貸款品種滿足不了土地流轉需求。調查發(fā)現，當前開辦的農業(yè)貸款品種主要為農戶小額信用貸款、聯(lián)保貸款、擔保貸款等，普遍存在額度低、期限短等特點(見表2)，據對轄區(qū)196名有貸款需求農戶的調查，189位占比96.4％的農戶認為金融機構目前的信貸品種無法滿足其土地流轉需求，當問及原因時(可多選)，主要反映為貸款額度過小、貸款期限過短、貸款利率偏高，占比分別為94.7％、91％和92.06％。

與此同時，地方政府財政對農業(yè)生產投入不足，農業(yè)生產基礎設施的保障功能薄弱，農業(yè)生產抵御自然災害的能力低下，農民還得靠天吃飯。農業(yè)作為弱勢產業(yè)，其自然災害的風險和市場風險極易轉嫁到農村信用社的信貸關系下來。

四、政策建議

(一)深入宣傳，加強引導，形成加快農村土地流轉的社會氛圍

一是政府及有關部門要深入宣傳土地流轉的政策，充分調動農民、業(yè)主的主動性和積極性，促進土地合法、合理、有序流轉。二是加強政策引導。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農戶、業(yè)主加農戶等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽嘗試流轉集約經營，以點帶面，滾動發(fā)展，進一步加快農業(yè)產業(yè)化經營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。三是加強信息服務、科技服務，發(fā)展流轉服務組織，建立健全土地評估機構和登記機構，為農民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。

(二)堅持因地制宜，規(guī)范管理，切實解決好土地流轉契約不規(guī)范的問題

一方面要加強對契約的規(guī)范管理，進一步明確租賃雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務。另一方面，要切實加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強農民的法律意識，規(guī)范雙方的履約行為，促進土地流轉健康有序發(fā)展。

(三)加大財政、信貸等政策的支持，切實解決融資難問題

一是通過財政補貼、擔保等措施鼓勵農地使用權有效流轉，對開展規(guī)模經營的農戶給予一定的補貼。加強農村基礎設施的保障功能，增強農業(yè)生產抵御自然災害的能力。建立健全財政支農資金的監(jiān)督考核機制，透明財政支農資金使用過程。二是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規(guī)模開發(fā)、比較效益高、優(yōu)勢明顯的項目.要在資金上給予扶持，農村信用社尤其要結合自身業(yè)務特點，積極給予貸款支持。三是成立“三農”發(fā)展基金，作為對財政資金和信貸資金的有效補充。此外，要鼓勵擔保機構對農地流轉經營項目開展擔保業(yè)務，積極創(chuàng)新?lián)７绞剑瑪U大農村有效抵押品和權利質押，促進農地經營權流轉。

(四)建立各種保障機制，切實解決農民、農業(yè)及扶農企業(yè)保障的問題

一要逐步健全失地農民的社會保障機制，解決農民最基本的生活保障問題。建立健全覆蓋全社會的農民醫(yī)療保障和養(yǎng)老制度，做到“病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)”，并對農地流轉相關環(huán)節(jié)收取一定的費用，逐步建立農村土地基金，用于為失地農民提供相應的經濟保障。二要大力發(fā)展農業(yè)保險，加快農業(yè)政策保險立法。三要建立健全農村金融風險補償機制、巨災風險分散機制和再保險機制。

(五)多措并舉，促進農業(yè)經濟發(fā)展

一是在確保國家惠農政策連貫性的基礎上進一步提高農業(yè)的基礎地位，加強對農業(yè)的領導和扶持，引導農民從事農業(yè)生產，進一步縮小農產品“剪刀差”，提高農業(yè)的綜合效益和比較效益，使農民看到種田的好處，讓農民從農業(yè)生產中受益。二是做好農業(yè)產業(yè)化、種植業(yè)結構調整工作。確保農業(yè)由粗放型向集約型轉變、由分散型向規(guī)模化生產轉變，轉變農業(yè)的增長方式和途徑；搞好農產品深加工，成立涉農企業(yè)和近農企業(yè)；疏通農產品流通渠道，加強對農業(yè)的中介服務。三是加強對農資生產、供應的監(jiān)管。要加強對農資質量的管理，防止“假貨”流向農村。物價部門要加強價格監(jiān)管，實行最高限價。對違規(guī)商戶吊銷其經營許可證，在有關媒體予以曝光，并給予必要的經濟處罰。四是要注重提高農民的科技素質。要加強科技支持力度，強化農業(yè)科技培訓，提高農民的科技素質；要注重推廣農業(yè)新技術，發(fā)揮好農業(yè)科技的支撐作用；要加大農業(yè)的科技投入，引導農民走科技興農之路；要加強對農業(yè)科技的研究應用，提高農業(yè)和農產品的科技含量。

參考文獻：

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【關鍵詞】農村土地 物權法 現實意義 公共利益

現階段的農村土地產權不適宜我國經濟的發(fā)展現狀，新土地物權法條文的出臺促使土地物權合同的內容和形式發(fā)生改變，表現在極力發(fā)展農村土地物權的私法保護上。這里，筆者對我國農村土地物權法的利弊進行了分析，以期為我國農村土地物權法律體系的構建提供借鑒。

農村土地的曙光：土地物權立法的嘗試

農村土地物權法的立法嘗試。我國在建立土地物權體系中以土地公有制為主體，以地上權為構建土地物權制度的根本。土地物權體系包括了農村土地承包經營權、土地所有權、建設用地使用權以及農村宅基地使用權和地役權等。物權特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權的有農村土地承包經營權和農村宅基地使用權。

用益物權就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利?！段餀喾ā芬砸?guī)定土地的所有權為根本內容，以土地管理和土地保護為主要制度，在第一百五十四條中規(guī)定，對失去宅基地的村民重新分配權利。

在農村宅基地的征收中除了自然災害情形下的宅基地滅失，集體經濟組織還是會根據土地管理法的明文規(guī)定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權，予以使用權的轉讓和消滅的集中辦理。對于農村成員中沒有對宅基地使用權予以登記和注冊的戶口，將設置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權。

農村土地物權法的現實意義。首先，賦予了城鄉(xiāng)二元土地的法律依據。關于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉(xiāng)二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農村土地集體所有制共同存在，對土地的權利進行保護。當前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關規(guī)定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規(guī)定之外的農村和城市郊區(qū)的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據法律規(guī)定，對土地進行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉讓可依據法律規(guī)定進行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進行非法轉讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現合理的使用。此外，土地所有權的主體在《物權法》中也得以確定和進一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權進行了詳細規(guī)定。

其次，捍衛(wèi)了土地有償使用的土地權益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規(guī)定中，建設單位獲得國有土地的使用權，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設單位嚴格按照國務院規(guī)定中的標準與方法，將土地使用權的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規(guī)模也隨之增大，一些涉及到征地而引發(fā)的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關單位可以依據相關的法律規(guī)定征收或者征用土地，并給予相應的補償。這一法律規(guī)定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進行了確立。

再次，定義了農村集體土地產權的物權特性。農民賴以生存和發(fā)展最為重要的保障，指的是農村宅基地的使用權以及農村土地承包經營權。自改革開放初期到現在，中國農村土地承包經營權發(fā)生了巨大變化。首先是由使用權和債權向物權進行轉化，這主要體現在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權法》中得以確立。與此同時，在《物權法》中，還將農村宅基地的使用權從建設用地的使用權中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權，這也是中國所特有的用益物權的形式。對農村土地產權的物權性質的確立和明確，不僅有利于農村土地資源的優(yōu)化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進了農村經濟的發(fā)展，并最終推動城鄉(xiāng)經濟一體化的發(fā)展。

我國農村土地物權法的踐行及其制約因素

物權法的頒布與農村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權法》，把農村宅基地使用權和農村土地的承包經營權用益物權解釋，這種做法對廣大農戶在自主經營時的權利提供了保護，也推動了農村經濟能長期的持續(xù)的穩(wěn)定的發(fā)展。但現行農村土地制度以民法通則、現行憲法、農業(yè)法、物權法和土地管理法等法律做基礎，一些規(guī)定還不確切，還需要進一步的細化，而且希望能有新突破。

歸屬與權利的主體界定上具有含混性。農民集體所有權是集體土地所有權的轉換，這是由我國的農村集體土地相應法律所規(guī)定的。但由于村農民、農民和組農民的集體所有權存在所有關系的多層次性，導致每項權利關系尚未確定。在各國立法的原則中，物權法都運用物權法來定注意的條款，在事情發(fā)生前法律用強行的方式對物權的內容、種類和它的效力等進行規(guī)定，當事人對內容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權制度為代表的物權法和各國政策性的規(guī)定彼此間關系很密切。在物權效力和物權法原則問題上，各國的物權法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習慣影響，各國物權的種類卻存在著巨大的差異性。

“公共利益”界定不清?！段餀喾ā芬?guī)定物權保護公共權益，所以私權益不得損害公共利益。但現實法律中，我們并沒有對“公共利益”進行清晰地界定。如我國憲法規(guī)定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產。但是這種賦予性權利并沒有進行具體的制度設定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進行了初步的概述。其中《土地管理法》規(guī)定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設，在進行著不以公共利益為目的的建設，這顯然違背了公共利益的原則。

推進我國農村土地物權法律體系的構建之策

完善土地物權流轉方式。我國的現行土地政策中，是以農村的集體單位管理農村土地，而該方式的主導因素在于創(chuàng)立土地制度之時，受到社會主義特有市場經濟模式的影響。其主要表現特征為：一是農民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權，可將使用權利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農民使用，該方式為承包經營，由于所有者本身不愿進行耕地工作，從業(yè)于農耕工作的農民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農民工作的積極性有著很好的促進作用。就我國耕地浪費等問題，應積極采取措施進行解決，可執(zhí)行多元化承包經營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農民工作積極性的物權流轉方式，進而促進整體市場的開發(fā)。

培育農村土地流轉社會需求。一是提高農民就業(yè)效率，促進轉租機制有效進行。農民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認知，以及本身對農村的歸屬感，一方面則需從農民非農業(yè)就業(yè)入手，解決農民低收入、無保障等，進而提升農村整體勞動力價值；另一方面還可結合農村本土企業(yè)，以小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主要農民就業(yè)入口，在其實現經濟提升后，為農村增強基本公共設施建筑。二是打造本土產業(yè)，有規(guī)模的經營土地。全方位推動農村可提升經濟效益產業(yè)，擴大農村耕地集中使用需求，以產業(yè)帶動農村土地集中經營。

建立土地流轉市場完善土地流轉機制。一要確立中介機構權限。由中介改造土地流轉形式，以其自身職能解決流轉過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創(chuàng)立信息平臺。由政府部門組織建設，在平臺中可自由進行信息交換，進而將土地流轉所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農民進行土地流轉行為時，要求必須簽署相關書面合同，并在合同中嚴格規(guī)定租用相關信息，以此形成法律依據。

以土地制度改革為契機，推進城鄉(xiāng)土地集約高效利用。一是促進規(guī)?；ㄔO。對土地進行使用權承包經營，使土地法定使用者數量減少，進而提升土地整體化經營，有效的滿足生產效率的提高。二是推進農村聚落建設。在促進耕地流轉時，應加快農村建設，使農民在失去土地后能從業(yè)與家鄉(xiāng)，減少對城市的人口沖擊，并提高農村收入。農民獲得保障生活的收益，能夠促進土地流轉的加速進行。三是強化保障耕地面積。在建設過程中應首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎上為農民提供公共服務設施及收入性建筑建設的土地。四是構建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展空間格局。一方面要促進城鄉(xiāng)一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。

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一、農村城鎮(zhèn)化的基本概念

城鎮(zhèn)化是指一個國家從傳統(tǒng)的農業(yè)國步入現代工業(yè)國所必然出現的城鎮(zhèn)發(fā)展過程，是人類社會經濟發(fā)展和文明進步的必然趨勢，其主要內涵是農村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程。城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化的載體，城鎮(zhèn)的數量和規(guī)模決定著城鎮(zhèn)人口的容量，也就決定了城鎮(zhèn)化水平的高低。我國農村城鎮(zhèn)化的興起，是在中國特定的城鄉(xiāng)分割制度限制農村人口進入城市的特殊國情條件下推動的。一方面，現有的大、中、小城市在戶籍、就業(yè)、土地、社會保障等方面阻礙著農村人口的進城；另一方面，農村經濟發(fā)展客觀上存在著對城鎮(zhèn)化迫切要求，這樣，農村地域內的廣大小城鎮(zhèn)就成為了農村人口實現城鎮(zhèn)化的主要選擇。農村城鎮(zhèn)化是中國農民創(chuàng)造出的一條具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路，也是符合中國國情特點的城鎮(zhèn)化進程。

二、農村城鎮(zhèn)化的基本特點 推進我國農村城鎮(zhèn)化的重大意義

目前在我國城鎮(zhèn)的8000萬流動人口中70--80%的是進城打工的農民，這些進城打工農民基本上是從事第二產業(yè)，只要當地條件成熟，他們中的絕大部分會回到本地從事非農生產。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展為農村城鎮(zhèn)化提供了產業(yè)基礎和資本積累。改革20年來，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，農業(yè)科技進步和農業(yè)勞動生產率提高所提供的農業(yè)剩余，為農村城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了前提。小城鎮(zhèn)建設已具備了現實基礎。根據國家體改委等11個國務院有關部委對全國18個省市1035個建制鎮(zhèn)（包括縣城關鎮(zhèn)）的隨機抽樣調查結果，平均每個小城鎮(zhèn)（建成區(qū)）經營總收入達6.5億元，擁有固定資產原值3億多元，固定資產凈值2億多元。農村城鎮(zhèn)化是我國整體城鎮(zhèn)化中必不可少的重要組成部分。提高我國城鎮(zhèn)化整體水平，是我國經濟發(fā)展和社會進步的客觀要求。根據國際城鎮(zhèn)化發(fā)展慣例，當城鎮(zhèn)化率達到30%以后，城鎮(zhèn)化將進入加速發(fā)展的時期。我國1999年的城鎮(zhèn)化率已達到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于調整了城鎮(zhèn)人口的統(tǒng)計口徑，城鎮(zhèn)化水平提高到36%）。因此，進入21世紀后，我國就應步入了城鎮(zhèn)化水平快速提高的時期。在我國“國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要”中，明確提出了實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，并把發(fā)展小城鎮(zhèn)作為推進我國城鎮(zhèn)化的重要途徑。

三、中國農村城鎮(zhèn)化進程中土地配置存在的主要問題

為了深入了解小城鎮(zhèn)土地配置現狀，于2001年上半年，對全國部分綜合改革試點鎮(zhèn)的土地利用現狀進行了調查，調查分三部分進行，一是結合國務院體改辦對小城鎮(zhèn)發(fā)展考核內容進行實地調研，在陜西省的小城鎮(zhèn)綜合改革試點中，分別抽取四個小城鎮(zhèn)進行分析，主要是研究2000年至2003年的城鎮(zhèn)用地規(guī)模擴大和人口增加的關系，從中分析人均用地的變化趨勢。二是對2000年小城鎮(zhèn)用地結構進行了信函調查，對30個小城鎮(zhèn)進行了調查，收回有效調查表格15份。三是對鄰近山西、河南近幾年小城鎮(zhèn)發(fā)展較快的小城鎮(zhèn)土地利用進行實地調查，通過走訪小城鎮(zhèn)當地政府，市、縣、鎮(zhèn)各級土地管理部門和小城鎮(zhèn)居民，采取實地考察、問卷調查、座談會等形式，對小城鎮(zhèn)用地管理現狀、居民權屬概念、土地隱性市場等內容進行了調查?；厥樟?6戶小城鎮(zhèn)居民的有效問卷，問卷調查設計。

調查結果表明，單一的征用土地配置機制，極大地激發(fā)了地方政府“以地生財”的積極性，而忽視了對存量土地的管理，導致了諸多小城鎮(zhèn)用地不合理現象。突出表現在以下幾個方面：

（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面擴張，輕內部挖潛；（4）用地結構不合理，建筑布局凌亂。

四、建設多元化的小城鎮(zhèn)土地市場